Tipps für die Immobilien-Kapitalanlage

Lassen Sie sich beim Kauf einer Immobilie nicht unter Druck setzen. Nehmen Sie sich so viel Zeit, wie Sie brauchen, um eine seriöse Entscheidung zu treffen. Lassen Sie sich nicht von Emotionen leiten und nutzen Sie jede Informationsquelle, die Sie kriegen können. Das kann manchmal etwas dauern, zahlt sich in der Regel aber immer aus.

In den letzten Jahren sind die Mietpreise und Quadratmeter-Preise in der Region, in der Sie eine Immobilie kaufen wollen, stetig gestiegen? Vorsicht, das ist keine Garantie, dass es so weitergeht. Regionale Immobilienmärkte können sich aus unterschiedlichen Gründen aufheizen – fallen die Ursachen irgendwann weg, kühlt sich der Markt auch wieder ab. Daher sollten Sie bei Ihrer Planung keine hochgerechneten Steigerungen des Mietpreisniveaus oder Wertsteigerungen der Immobilie fix einkalkulieren. Auch ohne eine positive Entwicklung sollte Ihr Projekt für Sie finanzierbar sein und die angepeilte Rendite erwirtschaften.

Bei der Auswahl einer Immobilie als Kapitalanlage zum Vermieten bedenken Sie doch auch die Variante, dass Sie die Immobilie selber nutzen können. Zum Beispiel als Alterswohnsitz oder auch für Ihre Kinder, etwa als Wohnung während des Studiums.

Ist die Immobilie wirklich den aufgerufenen Preis wert? Das müssen Sie nicht allein einschätzen. Hierfür gibt es Gutachter*innen, die die Immobilie professionell auf Herz und Nieren prüfen und Ihnen einen realistischen Marktpreis sowie etwaige Mängel aufzeigen. Die Kosten für ein Gutachten sind in der Regel standardisiert und angesichts der Kosten für eine Immobilie und der damit verbundenen Risiken fast zu vernachlässigen. Tipp: Ein Gutachten kann auch in Preisverhandlungen ein sehr gutes Argument sein!

Eine niedrige Energieeffizienzklasse wie G oder H zieht nicht nur möglichen Sanierungsbedarf nach sich – auch Mieterinnen und Mieter achten genau darauf! Denn sie sind es, die am Ende die Rechnung für hohe Energiekosten zahlen müssen. Fragen Sie nach: Vielleicht gibt es für die Immobilie schon einen Sanierungsfahrplan? Da lassen sich direkt mögliche Sanierungskosten und auch potenzielle staatliche Förderunterstützung ablesen.

Eine weite Entfernung von Ihrem Wohnort zur Wunschimmobilie muss kein Ausschlusskriterium sein. Das Vermieten lässt sich fast vollständig an Verwaltungsunternehmen vor Ort delegieren. Von einfachen Verwaltungsaufgaben bis zum Full Service mit Vermietung und Betreuung vonModernisierungsmaßnahmen ist fast alles möglich, gegen entsprechende monatliche oder einmalige Gebühren. Vor Abschluss eines Vertrags lohnt sich immer ein Blick darauf, wie Kundinnen und Kunden das Verwaltungsunternehmen bewerten.

Sie haben die Wahl: Selbst einen Mieter oder eine Mieterin suchen – oder die Hilfe eines Maklers oder einer Maklerin in Anspruch nehmen. Von der Erstellung und Veröffentlichung eines Exposés über die Bonitäts-Prüfung und die Auswahl potenzieller Mieter und Mieterinnen bis hin zu Besichtigungsterminen und zur Durchführung eines Übergabetermins sind Know-how, gute Organisation und klare Planung erforderlich. Ein Mietvertrag sollte immer die aktuelle Rechtsprechung berücksichtigen. Wer sich das nicht zutraut, lässt sich besser vom Profi helfen.

Tipp: Als Einsteiger*in lohnt es sich häufig, die erste Neuvermietung von einem Makler oder einer Maklerin durchführen zu lassen. Dabei können Sie über die Schulter schauen und für das nächste Mal lernen.

An Freunde und Bekannte zu vermieten, ist auf den ersten Blick eine bequeme Lösung. Bitte nicht vergessen: Eine Vermietung ist eine Geschäftsbeziehung – und naturgemäß kann es da auch zu Unstimmigkeiten kommen.

Die Steuer begleitet Sie im gesamten Lebenslauf einer Immobilie als Kapitalanlage. Welchen Teil der Kaufkosten kann man steuerlich abschreiben? Wie wirken sich Abschreibungen, Zinskosten, Instandhaltungskosten und Mieteinnahmen bei der Steuerklasse aus? Diese Fragen sind für Laien oft schwer einzuschätzen. Ihre Steuerberaterin oder Ihr Steuerberater ist hier die richtige Ansprechperson.

Wenn Sie eine Finanzierung für Ihre Kapitalanlage benötigen, achten Sie unbedingt darauf, dass diese zu Ihnen passt. Lassen Sie sich von Ihrer Bank, Ihrer Beraterin oder Ihrem Berater unterschiedliche Finanzierungs-Szenarien durchrechnen. Spielen Sie so lange mit der Zinsbindung, mit Eigenkapital & Co., bis die Finanzierung zu Ihrer Anlage- und Lebensplanung passt. Und immer schön flexibel bleiben: Tilgungssatzänderungen und Sondertilgungen sollten bei der Finanzierung möglich sein!

Abhängig vom Anlage-Ziel, das Sie mit Ihrer Immobilie verfolgen, kann es verschiedene Lösungen geben: Entweder viel Eigenkapital einsetzen, um einen möglichst geringen Zinssatz zahlen zu müssen – oder möglichst wenig Eigenkapital einbringen, um einen hohen Zinssatz zu zahlen, den Sie dann steuerlich geltend machen können. Wofür Sie sich auch entscheiden, achten Sie immer darauf, ein ausreichendes finanzielles Polster für unvorhergesehene Ausgaben zurückzuhalten