"Lage, Lage, Lage“ - Was ist dran am Mantra der Immobilienbranche?

In der Immobilienwelt ist die Lage weit mehr als ein Schlagwort – sie ist der zentrale Faktor für den Wert, die Nachfrage und das Zukunftspotenzial einer Immobilie. Wer nachhaltig investieren will, schaut nicht nur auf Quadratmeter, sondern auf das Umfeld, die Infrastruktur und die Perspektiven des Standorts.

Die richtige Lage macht den Unterschied

Die Lage einer Immobilie ist das wohl bekannteste Kriterium für oder gegen einen Kauf. Nicht umsonst spielt sie eine so große Rolle! Eine Immobilie lässt sich umbauen, sanieren und modernisieren – die Lage aber bleibt für immer gleich.

Für Investorinnen und Investoren ist die Lage auch deshalb so wichtig, weil sie direkt mit dem erzielbaren Mietpreis zusammenhängt. In attraktiven Wohnvierteln ist die Miete nun mal höher – dafür aber auch der durchschnittliche Quadratmeterpreis.

Auch wenn Sie eine Immobilie kaufen, um sie langfristig zu behalten, kann es clever sein, einen möglichen Wiederverkauf schon im Hinterkopf zu haben. Zwar kostet eine gute Lage erst einmal mehr, sie bietet dafür aber auch mehr Wertstabilität –
und kann häufig sogar einen höheren Wiederverkaufswert erzielen.

Bewertungsmöglichkeit der Lage

Lagekategorien

Ob Sie in einer Top-Lage investieren oder in einem nicht so begehrten Viertel, hängt auch von Ihrer Miet-Zielgruppe, Ihrem Budget und Ihrer Strategie ab. Ein Blick in den Speckgürtel rund um die Metropolen lohnt sich eigentlich immer. Achten Sie dabei auf umliegende Städte oder Kleinstädte mit einer gesunden Wirtschaftsleistung, hoher Lebensqualität, guten Bildungseinrichtungen und ausgebauter Infrastruktur. Die Websites der Städte weisen häufig die Entwicklung der Bevölkerungszahlen aus. Ein kontinuierlicher Zuzug kann ein gutes Indiz für die Attraktivität der Gemeinde sein.

Gerne spricht man anstatt von einer Top-Lage auch von einer A-Lage und abstufend von B- oder C-Lagen. Ursprünglich wurde diese Kategorisierung für Gewerbestandorte entwickelt, sie wird heute aber auch im privaten Immobilienbereich verwendet. Was sagen diese Kategorien aus?

Lagekategorien

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A-Lage

Städte mit internationaler Bedeutung, starker Wirtschaft, einem großen Jobangebot und einem sehr hochpreisigen Immobilienmarkt. Berlin, München, Hamburg, Frankfurt am Main, Köln, Düsseldorf und Stuttgart.

Harte und weiche Faktoren

Zur konkreten Bewertung einer Lage werden häufig sogenannte harte und weiche Faktoren herangezogen. Während harte Faktoren objketiv messbar sind,  sind weiche Faktoren emotional geprägt.

Harte Faktoren
  • Das soziale Umfeld der Immobilie
  • Lärmeinflüsse wie Auto-, Fluglärm, nahegelegene Feiermeile
  • Wie ist der Häuserzustand der Umgebung – gepflegt bis marode?
  • Einkaufsmöglichkeiten und Versorgung im fußläufigen Umfeld (z.B. Supermärkte, Apotheken, Arztpraxen)
  • Angebote des öffentlichen Nahverkehrs und
  • Straßenanbindung
  • Entfernung zum Zentrum
  • Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten, z.B. Schwimmbäder,
  • Theater, Kultureinrichtungen, öffentliche Bibliotheken

Weiche Faktoren
  • Wie ist Ihre Wahrnehmung des Milieus in und im Umfeld der Immobilie? Hat die Immobilie eine auffällige Historie?
  • Hat der Stadtteil bzw. die Lage subjektiv eine politische oder soziale Assoziation?
  • Welche rein subjektiv wahrgenommene Ausstrahlung haben die Immobilie und ihr Umfeld für Sie?

Wie kann ich persönlich einen Überblick über die Lage meiner Immobilie erhalten?

Die wichtigsten Punkte

  • Zielgruppencheck

    Haben Sie für Ihre Vermietung eine konkrete Zielgruppe im Kopf, sollten Sie auch immer den Check machen, ob die Lage damit matcht. Also würde sich hier eine junge Familie wohlfühlen? Würde hier eine Studentin hinziehen wollen? Möchten hier ältere Menschen leben?

  • Umgebungscheck

    Wenn Sie sich selbst in der Region bzw. dem Stadtteil gut auskennen, ist das optimal – dann haben Sie Insiderwissen. Kennen Sie sich nicht aus, nehmen Sie sich unbedingt Zeit, um sich vor Ort ein genaues Bild zu  machen. Unternehmen Sie Spaziergänge im Umfeld der Immobilie, sprechen Sie Bewohnerinnen und Bewohner an, besuchen Sie Ladengeschäfte und die Gastronomie. Nutzen Sie jede Information, die Sie kriegen können, bis Sie ein klares Bild haben.

  • Immobilienportale checken

    Eine große Hilfe bei der Bewertung einer Lage können auch Immobilienportale sein: Viele Portale bieten über Filterfunktionen die Erstellung von Statistiken an. Die zeigen, in welchen Stadtteilen welche maximalen, durchschnittlichen und minimalen Miet- und Kaufpreise pro Quadratmeter über die Zeit angeboten wurden. In der Regel werden aber unverhandelte Kaufpreise ausgewertet und man tendiert damit zu etwas zu hohen Marktpreisen.

  • Überdurchschnittliche Quadratmeterpreise hinterfragen

    Überdurchschnittliche Quadratmeterpreise können unterschiedliche Gründe haben: Hohe Preise werden gerne in Szene-Vierteln verlangt, die möglicherweise aber irgendwann wieder out sind, weil sie überlaufen sind und die Trendsetter weiterziehen. Hohe Preise können aber auch ein Hinweis auf gediegene Wohnviertel sein, die schon seit Generationen als „gutes Viertel“ gelten. Hier sind Ortskenntnis und Recherche gefragt.

  • Parkplatzangebote prüfen

    Ein Blick auf Parkplatzangebote und deren Preisniveau auf Immobilienportalen kann ein weiterer Hinweis sein für besonders attraktive und begehrte Wohnviertel.

  • Über Stadtentwicklungsplan informieren

    Städte und Regionen sind in ständiger Veränderung – wirtschaftlich, strukturell und sozial. Können Sie hier einen Trend oder eine Entwicklung absehen?
    Informieren Sie sich z.B., welche stadtplanerischen Entscheidungen getroffen wurden. Sind regionale Investitionen oder größere Infrastruktur- oder verkehrstechnische Anbindungen angekündigt? Oder gibt es Anzeichen für eine wirtschaftliche oder strukturelle Stagnation? Ihre Immobilie und Rendite können von den zu erwartenden Entwicklungen profitieren oder im negativen Fall einen Wertverlust erleiden.