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So checken Sie Ihre Betriebskostenabrechnung | 11.06.2019

Betriebskostenabrechnung verstehen

 

Wissen Sie im Einzelnen, welche Kosten Ihr Vermieter auf Sie umlegt und welche Fehler ihm unterlaufen können? In unserer Serie „Dokumente verstehen“ erklären wir Ihnen Abkürzungen, Fachbegriffe und Hintergrundwissen zu wichtigen Unterlagen – dieses Mal zum Thema Betriebskostenabrechnung.

Es ist nicht nur die Kaltmiete, die jeden Monat fällig wird. Zusätzlich kommen Mieter auch für die Betriebskosten in ihrem Wohnhaus auf. Für die Abrechnung dieser Nebenkosten gibt es klare Regelungen, denn das Thema Mietrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert. Speziell um Betriebskosten geht es in:

  • Paragraph 556 BGB
  • Paragraph 556a BGB
  • Paragraph 556c BGB
  • der Betriebskostenverordnung

Diese Angaben gehören in die Betriebskostenabrechnung

Da Vermieter Einiges zu beachten haben, kann sich ein Blick auf die Betriebskostenabrechnung lohnen. Generell gilt: Die Betriebskostenabrechnung muss verständlich und nachprüfbar sein.

A: Der Abrechnungszeitraum – Vermieter hat ein Jahr Zeit

Der Abrechnungszeitraum umfasst immer zwölf Monate, muss aber nicht deckungsgleich mit einem Kalenderjahr sein. Vermieter dürfen den Abrechnungszeitraum für die Betriebskostenabrechnung weder verkürzen noch verlängern. Der Vermieter muss innerhalb eines Jahres für besagte zwölf Monate eine Betriebskostenabrechnung vorlegen. Darin hat er auch den exakten Zeitraum und die Zahl der Abrechnungstage anzugeben. Unser Beispiel: Die Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum vom 1. Juni bis zum 31. Mai 2018 muss dem Mieter bis zum 31. Mai 2019 vorliegen.

Übrigens: Ist die Ein-Jahres-Frist verstrichen, steht der Mieter nicht in der Pflicht, eine Nachzahlung zu leisten. Eine Rückzahlung des Vermieters an den Mieter verfällt hingegen nicht.

B: Der Verteilerschlüssel berechnet den Mieteranteil

Betriebskosten, die in einem Haus anfallen, werden auf alle Mieter umgelegt – und zwar über den Verteilerschlüssel. Bei den sogenannten kalten Betriebskosten regelt der Mietvertrag, ob diese nach der Wohnfläche oder der Personenzahl abgerechnet werden. In unserem Beispiel ist die Wohnfläche Grundlage für die Berechnung. Dazu wird die gesamte Wohnfläche des Mietshauses ins Verhältnis zur Wohnfläche einzelner Mietparteien gesetzt – bei unserem Beispiel lautet der Verteilerschlüssel 0,1013 (Rechnung: 76,06 m2 : 750,88 m2 = 0,0103)

Zu jedem Posten in der Betriebskostenabrechnung gehören folgende Angaben:

  • Die Gesamtkosten für den jeweiligen Posten
  • Der Kosten-Anteil des Mieters an den einzelnen Posten
  • Der Verteilerschlüssel, auf dessen Basis der Anteil berechnet wurde

C: Heizkosten und Wasser sind verbrauchsabhängig

Anders ist es bei den warmen Betriebskosten. Diese werden in der Betriebskostenabrechnung gesondert aufgeführt und richten sich nach dem tatsächlichen Verbrauch. Bei Heizkosten etwa sind neben reinen Brennstoffkosten für Gas, Öl oder Fernwärme, auch die sogenannten Heizungsnebenkosten fällig. Darunter fallen Betriebsstrom, Heizungswartung und Kosten für Wärmemessdienstfirmen. Die Kosten für die zentrale Warmwasserversorgung werden meist verbrauchsabhängig abgerechnet. Das gilt oft auch für Frischwasser. Besitzen sämtliche Wohnungen im Haus Wasseruhren, ist das der Fall.

Achtung: Bei den warmen Betriebskosten müssen mindestens 50% und dürfen höchstens 70% verbrauchsabhängig verteilt werden. Die verbleibenden 30 bis 50% rechnet der Vermieter nach der Wohnfläche ab.

D: Mögliche Betriebskosten, die nach Wohnfläche abgerechnet werden

Was im Einzelnen unter Betriebskosten fällt, ist im Mietvertrag vereinbart. Dort kann aber auch nur vage formuliert sein, dass der Mieter generell Betriebskosten zahlen muss. Werden umlagefähige Betriebskosten im Mietvertrag nicht Punkt für Punkt aufgeführt, sind sie meist in der Abrechnung aufgelistet. Welche Kosten umlagefähig sind, steht in der Betriebskostenverordnung. In unserem Beispiel sind das etwa: Schornsteinfegerkosten, Abwasser, diverse Reinigungs-Posten, Gebäude- und Haftpflichtversicherungen sowie Stromkosten.

E: Betriebskostenpauschale versus Vorauszahlung

Viele Mieter ärgern sich, wenn unvorhergesehene Nachzahlungen für den letzten Abrechnungszeitraum anfallen. Doch wann darf der Vermieter überhaupt Forderungen stellen? Mieter zahlen Betriebskosten entweder monatlich als Pauschale oder als Vorauszahlung. In beiden Fällen vereinbaren Mieter und Vermieter einen angemessenen Betrag – aber nicht bei beiden Varianten sind Ausgleichszahlungen möglich:

  • Bei einer Pauschale ist der Betrag fest vereinbart – egal, wie viel der Mieter tatsächlich verbraucht. In der Folge kann es vorkommen, dass ein Mieter mehr für Betriebskosten zahlt, als dem Vermieter tatsächlich entstanden sind. Umgekehrt ist es möglich, dass der Mieter zu wenig zahlt. Kurzum: Bei der Betriebskostenpauschale gibt es weder für den Mieter eine Rückzahlung noch für den Vermieter eine Nachzahlung.
  • Anders sieht es bei Vorauszahlungen aus. Bei dieser Zahlungsform ist der Vermieter verpflichtet, nach Ablauf von zwölf Monaten eine Betriebskostenabrechnung vorzulegen. Von den Gesamtkosten müssen die geleisteten Vorauszahlungen abgezogen werden – die Differenz bedeutet für den Mieter entweder eine Nach- oder Rückzahlung. Beides ist umgehend fällig. In unserem Beispiel hat Mieter Max Mustermann mit seiner Vorauszahlung 621,99 Euro zu viel gezahlt und bekommt diese Summe erstattet.

Was nicht in eine korrekte Betriebskostenabrechnung gehört

Welche aufgelisteten Kosten in der Betriebskostenabrechnung angemessen sind, zeigt der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes. Die Stiftung Warentest bietet einen 10-Punkte-Check für Mieter, die ihre Betriebskostenabrechnung anzweifeln. Folgende Beispiele können Mieter prüfen:

  • Die aktuelle Betriebskostenabrechnung mit der des Vorjahres vergleichen: Gibt es deutliche Preisanstiege?
  • Sind feste Größen wie die Quadratmeterzahl der Wohnung korrekt angegeben?
  • Auf die Art der einzelnen Ausgaben achten: Macht der Vermieter etwa Porto- oder Telefonkosten geltend, ist das unwirksam. Auch die Kosten für eine vom Vermieter beauftragte Hausverwaltung darf er nicht auf die Mieter umlegen.
  • Eine Gebäudeversicherung für das Wohnhaus kann der Vermieter auf den Mieter umlegen. Das gilt aber nicht für eine Rechtsschutzversicherung des Vermieters.
  • Legt der Vermieter die Kosten für die Heizungsreparatur auf die Mieter um? Diese Rechnung geht ausschließlich an den Vermieter. Dagegen sind die Kosten für die jährliche Überprüfung der Heizung umlagefähig.

Recht auf Kopien und Einsichten

Mieter sind stets berechtigt, beim Vermieter Einsicht in Rechnungen und Verträge zu nehmen. Dabei dürfen sie Belege fotografieren. Das gilt ebenso, wenn Mieter die Abrechnung von einem Experten prüfen lassen wollen. Ist der Vermieter nicht vor Ort oder Mieter können diesen aus gesundheitlichen Gründen nicht aufsuchen, dürfen Mieter Kopien einfordern. Für diese darf der Vermieter Gebühren berechnen – 25 Cent pro Kopie sind aus Sicht von Gerichten angemessen.

Autor: ING


Ihre Meinung

Kommentare (2)


Kommentare

ewi 23.06.2019

23.06.2019

Wir können der dem nachstehenden Kommentar "Dieter - 11.06.2019" dem Grunde nach insgesamt zustimmen!

Die Unwissemheit und die mangelnde Bereitschaft zur Auseinandersetzung sind erschreckend, aber bei der abschreckenden Verhaltens-/Arbeitsweise/Kosten der Gerichte und Anwälte andererseits aber auch verständlich!

Es passt alles zu dieser feudalkapitalistisch orientierten Bananenrepublik!


Dieter

11.06.2019

In den letzten 22 Jahren gab es immer etwas zu beanstanden. Total richtige Betriebskostenabrechnungen dürften Seltenheitswert haben.
Wobei ich mitbekommen habe, dass viele der anderen Mieter absolut keinen Durchblick hatten und gar nicht mitbekommen, dass man sie hemmungslos betrügt. So hat die Verwaltung z.B. einmal bei 48 Mietern die Wasserverbrauchskosten für 2 Jahre abgerechnet. Ich war der Einzige, des es bemerkte und beanstandete. Die anderen haben nicht mal bemerkt, dass sie plötzlich einen doppelt so hohen Wasserverbrauch hatten.