Traum vom Eigenheim

Wann es sich lohnt ein Grundstück zu pachten statt zu kaufen │14.11.2018

Neues im Dezember

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Der Traum vom eigenen Haus droht nicht selten an den hohen Grundstückspreisen zu platzen. Doch zum Kauf von Grund und Boden gibt es eine Alternative: die Erbpacht.

Wie läuft's?

Der Bauherr kauft kein Grundstück, spart also zunächst einmal viel Geld. Stattdessen pachtet er langfristig Grund und Boden vom Eigentümer – und zwar über einen Zeitraum von mehreren Jahrzehnten. Hierüber schließen beide Seiten einen Vertrag ab, der notariell besiegelt wird. Dann kann es für den Bauherrn losgehen mit dem Hausbau. Pro Jahr muss er einen sogenannten Erbbauzins zahlen. Hier gibt es regionale Unterschiede. „Üblich sind pro Jahr vier bis fünf Prozent des aktuellen Grundstückwerts“, sagt Petra Uertz, Bundesgeschäftsführerin des Verbands Wohneigentum in Bonn. Mitunter bekommen kinderreiche Familien günstigere Konditionen – das hängt auch davon ab, wer der Grundstückseigentümer ist und wie sozial er eingestellt ist.

Klingt toll – und wo ist das Problem?

Die Jahre ziehen ins Land. Ändert sich in dieser Zeit der Verkehrswert des Grundstücks, dann steigt auch der Zins. Das ist zumeist vertraglich geregelt. Eine Anhebung darf frühestens alle drei Jahre erfolgen. Häuslebauer sollten die Sache gut durchkalkulieren und prüfen, ob sich ein Erbbaugrundstück auf lange Sicht tatsächlich bezahlt macht. Unter dem Strich kann angesichts der Mini-Zinsen ein Kauf des Grundstücks doch günstiger sein.

Wer verpachtet überhaupt Grundstücke?

Uertz zufolge stehen heutzutage nur etwa fünf Prozent aller Wohnimmobilien in Deutschland auf Erbbaugrundstücken. Oft verpachten Kommunen, Stiftungen oder Kirchen Grundstücke, aber auch Industrieunternehmen oder Privatpersonen sind dabei. Ist die Vertragslaufzeit abgelaufen, fällt das Grundstück an den Eigentümer zurück. Für das Haus muss der Eigentümer an den Häuslebauer von einst beziehungsweise dessen Erben eine Entschädigung zahlen, zum Beispiel zwei Drittel des Hauswertes.

Berechnungsgrundlage ist der Zustand des Gebäudes zum Ende der Erbpacht.

Welche Rechte hat der Hausbesitzer während der Vertragslaufzeit?

Neben der Eigennutzung sind drei Optionen denkbar:

  • Vermieten: Der Hausbesitzer ist berechtigt, sein Wohneigentum zu vermieten.
  • Verkaufen: Die Immobilie kann verkauft werden. „Das ist allerdings nur in Absprache mit dem Grundstückseigentümer möglich“, erklärt Uertz. Kommt der Verkauf zustande, dann tritt der neue Eigentümer in alle Rechte und Pflichten des Erbbaurechtsvertrags ein. Allerdings kann es schwer sein, Käufer zu finden – etwa dann, wenn Erben verkaufen wollen und die Laufzeit in Kürze endet.
  • Vererben: Der Hausbesitzer ist berechtigt, die Immobilie zu vererben. Dafür muss er sich vorher nicht die Zustimmung des Grundstückeigentümers einholen.

Ist auch eine Kündigung möglich?

Nur in Ausnahmefällen kann der Erbpachtvertrag vor Ende der Vertragslaufzeit gekündigt werden. Es gibt den sogenannten Heimfall – er ist mit einer Kündigung vergleichbar. Im Erbpachtvertrag sind in aller Regel die Gründe aufgeführt, bei denen der Eigentümer berechtigt ist, das Grundstück vorzeitig zurückzufordern. Mögliche Gründe für einen Heimfall:

  • Der Hausbesitzer ist zwei Jahre mit der Zahlung des vereinbarten Erbpachtzinses im Verzug.
  • Der Hausbesitzer hat einen Insolvenzantrag über sein Vermögen gestellt.
  • Der Hausbesitzer lässt die Immobilie verwahrlosen.
  • Der Grundstückseigentümer meldet Eigenbedarf an. Ein Heimfall ist hier aber nur dann möglich, wenn dies bei Vertragsabschluss vereinbart wurde.

Was ist bei Vertragsabschluss zu beachten?

  • Lange Vertragslaufzeit: Wichtig ist, eine möglichst lange Vertragslaufzeit zu vereinbaren. Bei jungen Leuten können das auch mal 80 Jahre sein. Sonst laufen Häuslebauer Gefahr, dass der Vertrag zu ihren Lebzeiten ausläuft – dann muss ein neuer Vertrag mit gegebenenfalls deutlich höheren Zinszahlungen abgeschlossen werden. Klar wird dies mit Blick auf aktuell auslaufende Verträge. Dass Grundstückspreise einmal derart rasant nach oben klettern würden, hat in den 1950er und 1960er Jahren niemand vorhersehen können. Würde heutzutage der Vertrag eines über 80-jährigen Hausbesitzers erneuert werden, berechnet sich der Zinssatz an den aktuellen Grundstückpreisen. „Das überfordert möglicherweise viele Senioren finanziell“, so Uertz. Manche Finanzierungsbanken verlangen übrigens eine Mindestlaufzeit, zum Beispiel 45 Jahre.
  • Vorkaufsrechte sichern: Normalerweise gestehen sich Grundstückseigentümer wie Hausbesitzer gegenseitig Vorkaufsrechte zu. Hausbesitzer haben keinerlei Einfluss auf den Preis oder sonstige Konditionen, wenn ihnen der Grundstücksbesitzer seinen Boden zum Kauf anbietet. „Hier gelten die allgemeinen Regeln von Angebot, Nachfrage und Verhandlungsgeschick“, betont Uertz. Sinnvoll wäre, durch einen öffentlich bestellten Gutachter den Marktpreis zu ermitteln.
  • Recht auf Verlängerung: Das gibt es nur dann, wenn es vertraglich vereinbart wurde. Vor Vertragsabschluss sollten Hausbesitzer in jedem Fall Fachleute wie etwa Notare zu Rate ziehen. Sie können bei der Vertragsgestaltung die individuellen Bedürfnisse berücksichtigen.
  • Mit den Nachbarn zusammenschließen: Uertz verweist darauf, dass in der Regel nicht nur ein einzelner Vertrag ausläuft, sondern auch einige aus der Nachbarschaft, weil sie meist zugleich begonnen haben. „Es kann sich für die Nachbarn lohnen, sich zusammenzuschließen und gemeinsam mit dem Grundstückseigentümer in Verhandlung zu treten“, erklärt Uertz.

Autor: ING-DiBa 


Ihre Meinung

Kommentare (6)


Kommentare

Johannes

29.11.2018

Solange unser Staat beim Bauen und gar speziel bei den Grundstücken soviel Geld abgreift wird das mit den Bauen für Normalverdiener immer schwierig bleiben. Bei uns schätze ich, dass die Kommune pro Bauplatz ca. 100 000.-€ verdient. Einkaufspreis Landwirt ca.50 000.- + Erschliesung ca. 50 000.- Verkaufspreis ca. 200 000.-€. Der Landwirt der den Grund verkaufte, kassierte für das Ha (10 000m²) 1 Million. Der Gierschlund! Er muss aber den Betriebsentnahme-Gewinn versteuern.
Da ist man im Spitzensteuersatz, macht für Vaterstaat nochmal 500 Tausend €. Das sich diese Summen auf die Wohnungspreise auswirken braucht man hoffendlich nicht erklären. Dann schimpfen unsere Politiker über hohe Mieten, wo sie selbst die größten Verursacher sind.
Aber wenn man dem Bürger gutes tun will, Kindergarten, Dorfladen, usw. das kostet viel Geld. Nur keiner sagt wo es her kommt. Die Haus- und Grundsteuer reicht bestenfalls für den Hausmeister.


Sepp

20.11.2018

Wo das Land günstig, fast die gesamte BRD, würde ich es kaufen und wo teuer sind ein paar Ballungs(t)raüme sowie der überwiegende Teil des Südens und ne Handvoll Küstenorte 1. Reihe ist es selbst für zwei Besserverdiener ohne Kids aberwitzig teuer.


matteo

20.11.2018

Ich habe seit 22 Jahren ein Haus auf einem Erbpachtgrundstück mit 700 qm und zahle jährlich 700 Euro Pachtzinsen an den Grundstückseigentümer., Die qm-Preise in meiner Gegend belaufen sich aktuelle auf 350 Euro.
Wieso soll Erbbauchrecht dann ein schlechtes Geschäft sein?


Mechi7

17.11.2018

Die Investition in eine Immobilie rechnet sich immer, sofern nicht zu überhöhten Preisen eingekauft wurde. Außerdem sollten die 3 LLL berücksichtigt werden. Lage, Lage und nochmal Lage. Und es ist kein Spekulationsobjekt für ein oder zwei Jahre.


Carolin

17.11.2018

Ob sich Erbpacht lohnt, hängt auch vom Alter der Pächter ab.Bei den derzeitigen Zinsen überzahlen junge Käufer das Grundstück bei weitem.


simski

14.11.2018

Die Blase platzt sowieso bald, wer jetzt verkaufen kann hat noch Glück