Schimmel, Lärm und Co.

Mietminderung – Miete einbehalten klappt in diesen Fällen | 11.04.2017

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Wenn die Heizung im Winter kalt bleibt oder es in der Wohnung schimmelt, ist das mehr als ärgerlich. Hinnehmen müssen Mieter das nicht unbedingt: In vielen Fällen dürfen sie die Miete mindern. Welche Gründe für eine Mietminderung sprechen und was zu beachten ist.

Grundsätzlich gilt: Eine Mietminderung ist zulässig, wenn der Mieter den Vermieter über den Mangel informiert. „Ein Vermieter kann schließlich nur Mängel beseitigen, die er kennt“, sagt Gerold Happ vom Vermieterverband Haus & Grund. Aufgepasst: Ist das Problem behoben, besteht nicht länger das Recht, die Miete zu mindern.

Wie viel Mietminderung möglich ist, entscheidet der Einzelfall

Wie hoch die Mietkürzung ausfällt, lässt sich nicht pauschal beantworten. Im Winter dürfen Mieter laut dem Deutschen Mieterbund wegen einer kaputten Heizung unter Umständen um 100% kürzen – im Sommer sieht die Sache ganz anders aus. Wenn es um die Höhe der Mietminderung geht, ist Hilfe von Experten oder Rechtsanwälten mit Schwerpunkt Mietrecht am besten, rät der Mieterschutzbund. Kommt ein Fall vor Gericht, ist es nötig, die Gründe für eine Mietminderung zu beweisen. Wichtig ist es, alle Mängel zu dokumentieren – zum Beispiel mit Fotos, durch Zeugen oder anhand von Protokollen.

Mietminderung – Miete einbehalten bei Schimmel

Ein Dauerbrenner unter den Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter ist Schimmel. „Es kommt bei der Bewertung von Schimmelschäden immer auf die Frage an, ob ein Baumangel oder ein falsches Lüftungs- und Heizverhalten vorliegt“, erklärt Claus O. Deese vom Mieterschutzbund. Bei Schimmel in der Wohnung kann der Vermieter in der Regel verlangen, dass der Mieter bis zu drei Mal am Tag lüftet. Ändert das nichts, bedeutet das, die Miete mindern zu dürfen. Um wie viel, hängt hier vom Einzelfall ab. Das Amtsgericht München stufte eine 100% Mietminderung als gerechtfertigt ein, weil die ganze Wohnung schimmelte – dies hätte sich nur durch Dauerlüften vermeiden lassen (Az.: 412 C 11503/09). In einem anderen Fall beurteilte das Landgericht Berlin eine Mietkürzung von 15% wegen Schimmel über den Fußleisten im Schlafzimmer als angemessen (Az.: 65 S 524/13).

Mietminderung – Gründe wie Straßen- oder Baulärm

Bauarbeiten auf dem Grundstück nebenan oder ein zu lauter Nachbar: Lärm berechtigt in bestimmten Fällen zur Mietminderung. Das Landgericht Berlin sprach einer Frau wegen des Baus einer Tiefgarage auf dem Nachbargrundstück ein Zurückbehaltungsrecht um gut 20% zu (Az.: 67 S 76/16). Baulärm, den der Bau einer ICE-Trasse hervorruft, berechtigt nach Ansicht des Landgerichts Wiesbaden zu einer Mietkürzung um 10 bis 20% (Az.: 3 S 77/99). Hustet der Nachbar nachts lautstark, kann das ein Grund für eine Mietminderung sein. Dazu ist laut dem Deutschen Mieterbund eine Ermittlung nötig, ob die Hellhörigkeit des Hauses einen Mangel darstellt.

Kein Grund ist allerdings Kinderlärm. Rennen, Brüllen und Stampfen gehöre zu ihrer Entwicklung und Nachbarn müssen mit den Geräuschen leben – das stellte das Landgericht Berlin fest (Az.: 67 S 41/16).

Miete mindern wegen der Wohnungsgröße?

Ein häufiger Streitpunkt ist, dass die tatsächliche Wohnungsgröße mehr als 10% von der vertraglich vereinbarten abweicht. Fällt die Wohnung kleiner aus, als diese Toleranzgrenze zulässt, ist eine Mietminderung gerechtfertigt. Ist die tatsächliche Größe beispielsweise um 20% kleiner als angegeben, ist eine Mietminderung um 20% zulässig, erklärt der Deutsche Mieterbund.

Mietminderung – Miete einbehalten bei offensichtlichen Mängeln

Bei einer Wohnungsbesichtigung empfiehlt es sich, offensichtliche Mängel anzusprechen und im Übergabeprotokoll festzuhalten. Es gilt: gemietet wie gesehen. Eine Mietkürzung kann der Mieter dafür später nicht mehr geltend machen. Es besteht sogar die Gefahr, dass er beim Auszug für diese Mängel geradesteht.

Anerkannt für die Mietminderung: Gründe wie feuchte Keller

Ein feuchter Kelle rechtfertigt unter Umständen eine Mietminderung: Zum Beispiel, wenn Mieter ihn deshalb nicht wie vereinbart nutzen können. In einem Fall hielt das Amtsgericht Berlin-Spandau 3% weniger Miete für gerechtfertigt (Az.: 5 C 4/15). In einem ähnlichen Fall entschied das Amtsgericht Berlin-Wedding anders (Az.: 4 C 123/16): Der Keller des Mieters schimmelte – allerdings stand der Raum als „soweit verfügbar“ im Mietvertrag und rechtfertigte deshalb keine geminderte Miete.

Mietminderung – Miete einbehalten bei kaputtem Telefon

Ähnlich verhält es sich mit einer Mietkürzung wegen einer kaputten Telefonleitung: Wenn die Leitung mit vermietet ist, darf der Mieter nach Ansicht des Landgerichts Essen 10% einbehalten (Az.: 10 S 43/16). Hätte der Mieter die Leitung selbst verlegen lassen, hätte er trotz des Defekts die volle Miete zahlen müssen.

Miete mindern wegen baulichen Veränderungen

Bewohner dürfen Miete einbehalten, wenn der Wert der Wohnung durch Modernisierungsmaßnahmen im Haus sinkt. Das ergibt sich aus einem Urteil des Landgerichts Berlin (Az.: 65 S 121/15), über die die Zeitschrift „Das Grundeigentum“ berichtet. Im konkreten Fall ließ ein Vermieter Balkone am Gebäude anbauen. Die darunterliegende Wohnung wurde dadurch schattiger und einsichtiger. Eine Mietminderung in Höhe von 10% sei daher angemessen, befanden die Richter.

Grund für eine Mietminderung: Gestank

Unangenehme Gerüche in der Küche einer Wohnung rechtfertigen eine geringere Mietzahlung. Vorausgesetzt der Mieter ist nicht für die Geruchsbelästigung verantwortlich, entschied das Amtsgericht Suhl (Az.: 1 C 419/11) nach einem Bericht der Zeitschrift „Wohnungswirtschaft und Mietrecht“. Die Kosten für die Suche nach der Ursache der üblen Gerüche darf der Vermieter nicht auf den Mieter abwälzen. In dem verhandelten Fall ging es um eine Mietkürzung um 8%.

Ameisen kein Grund für Mietminderung

Tummeln sich Ameisen in der Wohnung, ist das für die betroffenen Mieter lästig. Zu einer Mietminderung berechtigt dies in den wenigsten Fällen. Darauf weist der Vermieterverband Haus & Grund Deutschland hin. Die Miete zu mindern kommt nur in Betracht, wenn Ameisen in größerer Zahl auftreten und das die Wohnungsnutzung erheblich einschränkt. Das gilt wiederrum nicht, wenn der Mieter selbst schuld ist an dem Ameisenbefall.

Wildschweine auf der Terrasse? Mietminderung!

Wildschweine leben nicht nur im Wald, sondern wagen sich auch in Wohngebiete vor. Dort können sie für die Bewohner eine Gefahr darstellen. Es besteht ein Mangel, wenn das Grundstück ungenügend gesichert ist, befand das Landgericht Berlin (Az.: 67 S 65/14), wie die Zeitschrift „Wohnungswirtschaft und Mietrecht“ berichtet. Eine Mietminderung in Höhe von 10 bis 20% ist in einem solchen Fall angemessen. In dem verhandelten Fall hatten Mieter eine Terrasse in der Nähe eines Waldes. Immer wieder gelangten durch den löchrigen Maschendrahtzaun Wildschweine auf das Grundstück.

Autor: ING


Ihre Meinung

Kommentare (13)


Kommentare

ING

31.05.2019

Hallo Magdalena, schön, dass Sie hinsichtlich Ihres Mietkautionskontos an uns denken, aber wir bieten ein solches Konto nicht an. Viele Grüße, Ihr Social Media Team


Magdalena

29.05.2019

Hallo. Ich brauche Sparbuch für Vermieter. Ich muss zahlen Kaution für neue Wohnung. Das ist in Ing kostenlos?


Mieter

02.02.2018

Thema Schimmel - durch Wärmedämmung, dichte Doppelglasfenster und Konvektionsheizung kondensiert die Feuchtigkeit an den Innenseiten der Außenwände und es entsteht Schimmel. Strahlungswärme (Hüllflächentemperierung) ist die Lösung. Einfache Lösung als Mieter - Abdecken der Heizkörper, damit wird der Warmluft- Feuchtigkeitsstrom unterbrochen.


Phys.-Ing. Wolfgang Dietrich

09.01.2018

Gute und Klar formulierte ,auf den Punkt gebrachte Kommentare. Sie geben einen Anstoß ,um sich speziell zu informieren.


ING-DiBa

10.05.2017

Guten Tag Frau Frieß, bei so ganz konkreten Fragen können wir leider nicht wirklich weiterhelfen. Vielleicht erkundigen Sie sich da besser einfach direkt beim Deutschen Mieterbund oder einer vergleichbaren Organisation. Viele Grüße, Ihr Social Media Team


Jessica Frieß

09.05.2017

Guten Tag liebes Team,
Darf man Mietminderung bei nicht "kippfähigem Fenster" bei einer Dachgeschosswohung in einem Zimmer durchführen? Wievile % , da es in dem Zimmer nur noch 1 Dachfenster gibt und es bei Regen oder Wetterwechsel nicht offen stehen kann. Auf eine Antwort freue ich mich.


Guest

29.04.2017

Wie lange darf denn ein Nachbar pro Tag laut singen und vibrierende Bässe verwenden?
Ab 22 Uhr ist das ja ohnehin verboten...?
Und wie oft muss man sich beim Vermieter darüber beschweren, bevor die Miete gekürzt werden kann?


AnneRose

26.04.2017

Immer zur gleichen Jahreszeit haben wir Schimmel. Die Wände sind im Winter eiskalt und unsere Wohnung wird einfach nicht "warm genug", d.h., höchste Stufe der Heizung ist 5 und wenn sie auf knapp 5 steht, dann haben wir sage und schreibe 20 -20,5 C im Zimmer. Versuche meinen Vermieter davon zu überzeugen, dass der Heizkörper (fast 50 Jahre alt ist) erneuert werden sollte, weil er entweder zu alt ist oder zu klein ausgelegt. Er meinte, dass es egal ist ob "kleiner" Heizkörper oder "grösserer" Heizkörper. Wenn ich z.B. 25 Grad im Zimmer haben will, dann bräuchte ich die gleiche Aufwendung von Energie ob mit einem grösseren oder kleineren Heizkörper. Der Heizkörper wird aber auch nur zur Hälfte "warm", dann soll ich den auf 5 stellen, dass ist er durchgehend warm. Ich weiss nicht mehr wie ich ihm erklären kann, dass der Schimmel grössere Chancen hat sich "einzunisten", wenn das Zimmer (Wände) nicht warm genug ist.
Der Mieter unter mir hat genau die gleichen Schimmel Probleme. Es liegt nicht am falschen Lüften oder heizen. Haben Ergometer aufgestellt und die Luftfeuchtigkeit, wenn sie hoch ist, liegt bei 61%.


Frtz

20.04.2017

Hallo Liana, da haben Sie vollkommen Recht. Ich habe von 1970-1981 im meiner Wohnung gewohnt - kein Schimmel. 1. Mieter von 1981 bis 1991 - kein Schimmel. 3. Mieter 1991 - 2006 Meldung von Schimmel in einer kleinen Ecke. Sachverständiger meinte Lüftungsproblem. 4. Mieter Famielie mit einen kleinen Kind - kein Schimmel. 5. Mieter 2006-20015 im Jahre 20015 Schimmel gemeldet. 6. Mieter 2015- Heute on ebenfalls Schimmel gemeldet. woran kann das liegen? Sachverständiger sagt weiterhin öfter lüften. Luftfeuchtigkeit im Winter über 60%! Woher?? Sachverständiger kann keine Mängeldes Mauerwerkes feststellen!! M.E. iste tatsächlich so, es wird nicht richtig geheizt und gelüftet!


ING-DiBa

13.04.2017

Hallo Zeit?, das fragen Sie am besten bei dem Mieterschutzbund, einem Mietverein oder der Verbraucherzentrale nach. Viele Grüße, Ihr Social Media Team


Luisa

12.04.2017

Hallo Liana,
diesen Teil nicht gelesen?:
"Bei Schimmel in der Wohnung kann der Vermieter in der Regel verlangen, dass der Mieter etwa drei Mal am Tag lüftet. Ist jedoch der Vermieter verantwortlich, kann der Mieter die Miete kürzen."


Zeit?

12.04.2017

Wie lange muss Schimmel in der Wohnung sein oder Lärm der Nachbarn zu hören sein? Welche Zeiträume müssen verstreichen bis man Miete einbehalten kann?


Liana

12.04.2017

Liebes DiBa-Team, sie sollten mal das Schimmel-Problem aus der Sicht des Vermieters darstellen. So lange mein Vater in unserer Wohnung gewohnt hat. Gab es keinen Schimmel. Seit die Wohnung vermietet ist, schimmelt es ständig. Es wird von den Mietern nicht geheizt und auch nicht gelüftet...