Zahlen Sie zu viel?

So entdecken Sie Fehler in der Nebenkostenabrechnung| 01.07.2016

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© wutwhanfoto - istock.com

Jede zweite Nebenkostenabrechnung ist fehlerhaft – das ergab eine Auswertung von tausend Betriebskostenabrechnungen durch den Deutschen Mieterbund. Wer nicht zu viel zahlen möchte, sollte deshalb seine Abrechnung auf folgende Fehler prüfen.

Sind die aufgeführten Betriebskosten zulässig?

Welche Kosten Vermieter an ihre Mieter weitergeben dürfen, regelt die Betriebskostenverordnung. Diese legt unter anderem fest, dass Mieter für die Grundsteuer, Müllbeseitigung oder Straßenreinigung aufkommen müssen. Zusätzlich können noch weitere Betriebskosten abgerechnet werden – vorausgesetzt, diese wurden im Mietvertrag festgehalten. Allerdings sind auch hier dem Vermieter Grenzen gesetzt. So sind beispielsweise Kosten für die Hausverwaltung oder Reparaturen am Haus nicht zulässig. Zudem gilt bei Betriebskosten, dass diese verhältnismäßig sein müssen. Dies ist beispielsweise nicht der Fall, wenn der Vermieter eine Reinigungsfirma beauftragt, dreimal wöchentlich das Treppenhaus zu säubern – schließlich wäre einmal pro Woche völlig ausreichend.

Wurden die Heizkosten richtig berechnet?

Nicht selten erfolgt die Berechnung der Heizkosten anhand einer falschen Grundlage. So ist es beispielsweise nicht zulässig, die Kosten nur über die Fläche der Wohnung zu ermitteln. Stattdessen muss die Berechnung gemäß der Heizkostenverordnung nach einem speziellen Verteilerschlüssel erfolgen. Dieser schreibt vor, dass mindestens 50 % und höchstens 70 % der Gesamtheizkosten über den erfassten Verbrauch des einzelnen Mieters verteilt werden müssen. Die übrigen Kosten kann der Vermieter verbrauchsunabhängig nach der Wohn- oder Nutzfläche erfassen – je nachdem, welche Vereinbarung im Mietvertrag getroffen wurde.

Sind alle Kosten ausreichend beschrieben?

Werden in der Abrechnung „sonstige Kosten“ aufgeführt, muss im Mietvertrag stehen, was darunter zu verstehen ist. Andernfalls dürfen sie nicht in Rechnung gestellt werden. Damit der Mieter die aufgeführten Kosten nachvollziehen kann, muss die Nebenkostenabrechnung laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs folgende Mindestanforderungen enthalten:

  1. eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,
  2. die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,
  3. die Berechnung des Anteils des Mieters,
  4. der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.

Werden Mietausfälle zulasten der übrigen Mieter abgerechnet?

Befinden sich im Haus Gewerbeflächen oder stehen Wohnungen leer, sollten Mieter bei ihrer Nebenkostenabrechnung besonders genau hinschauen. Nicht selten versuchen Vermieter, Mietausfälle, die durch leer stehenden Wohnraum entstehen, auf die übrigen Mieter zu verteilen. Zudem ist darauf zu achten, dass Kosten für Gewerbeflächen separat aufgeführt sind und nicht mit den Betriebskosten für Wohnflächen verrechnet werden.

Fehler entdeckt – was nun?

Nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung haben Mieter 12 Monate Zeit, um Widerspruch einzulegen. Es empfiehlt sich, dem Vermieter die strittigen Punkte schriftlich mitzuteilen und um Klärung zu bitten. Außerdem sollten Mieter in dem Schreiben darauf verweisen, dass die Nachzahlung nur unter Vorbehalt einer Rückforderung erfolgt. Alternativ kann der strittige Anteil auch zunächst einbehalten werden. Falls der Vermieter nicht reagiert oder weiterhin Uneinigkeit herrscht, können sich Mieter von einer Mieterschutzorganisation oder einem Rechtsanwalt beraten lassen.

Autor: ING-DiBa



Ihre Meinung

Kommentare (25)


Kommentare

keilig, wolfgang

12.04.2017

in meiner betiebskostenabrechnung wird ein betrag für den haus-
meister aufgeführt. es gibt aber überhaupt kein hausmeister.
alle mieter dieser wohngemeinschft wewrden mit dieser forderung konfrontiert.


Michael

30.08.2016

Hallo Daniela,
Heizkosten werden nun mal zum größten Teil nach m² umgelegt, da im Prinzip die (evtl nicht geheizten) Nachbarwohnungen mit heizt.
Bei dir ist es wohl problematisch, weil du zusätzlich noch selber mit Holz zuheizt (und somit auch die Nachbarwohnung). Da diese kosten aber von dir direkt getragen werden, können diese nicht auf die anderen Mieter umgelegt werden.
Hier solltest du vielleicht auch mal den Vermieter/Verwalter bzw. den Mieterschutzbund fragen, ob es hier eine andere Lösung gibt.


Max K

29.08.2016

auf Unzulänglichkeiten hinzuweisen ist kein Verstoß gegen Neutralität. Und ! nur schwarze Schafe fühlen sich betroffen.


Arnim K.

24.08.2016

Ich möchte mich Andre B. anschließen, der mehr Neutralität erbittet. Die ING Diba "verkauft" viele Baufinanzierungen an viele Vermieter. Eine passendere Überschrift wäre z. B. "Häufige Fehler in Betriebskostenabrechnungen" gewesen. Das wäre dann ggf. auch als Ratgeber für Vermieter "durchgegangen".


Michael Nieswiodek

23.08.2016

Als Verwalter habe ich laufend Nebenkostenabrechnungen zu erstellen. Ergänzend zu Ihrem Artikel möchte ich hinzufügen, dass nur solche Kosten abgerechnet werden dürfen, die auch tatsächlich angefallen sind, und dass bei den Kosten eine genaue zeitliche Abgrenzung auf die Abrechnungsperiode erfolgen muss.
Achtung: In den Mieterschutzbünden sitzen Anwälte, die fürs Streiten bezahlt werden. Die streiten leider oft auch dann, wenn die Abrechnung korrekt ist, einfach um Kosten zu produzieren - oder weil sie es nicht besser wissen. Mieter sollten sich im Zweifel fragend (!) nicht meckernd an den halten, der die Abrechnung erstellt hat, sie es der Vermieter oder der Verwalter. Beim persönlichen Gespräch können (müssen) alle Belege vorgelegt werden, und das beantwortet oft schon die meisten Fragen friedlich.


Anne S.

22.08.2016

@ Tobi und @ Andre R:

Kann mich Ihren Kommentaren nur anschließen!
Herzlichen Dank!
Es sollte um Neutralität gehen und zudem nicht um Stimmungsmache- mittlerweile haben m.E. im Übrigen Vermieter weniger Rechte als Mieter...


ING-DiBa

17.08.2016

Hallo Hans-J., am besten fragen Sie da mal bei einer Mieterschutzorganisation nach. Viele Grüße, Ihr Social Media Team


Hans-J.

17.08.2016

Ich habe in meiner Abrechnung 120€ für ein Gartenhaus 1,3x1,3m im Jahr zu zahlen.Habe aber keinen Kellerraum oder anderen Raum für Fahrräder, Gartengeräte usw. Ist dies zuläddig?


Daniela

14.08.2016

Ich habe mir die Mühe gemacht und meine Nebenkostenabrechnung - Studiert - . Leider ist sie richtig anhand der Daten abgerechnet, allerdings finde ich viel zu hoch, was Warmwasser und Heizkosten angeht. Ich heize NUR mit Holzofen und habe durch Frostheizen und Warmwasser warm halten insgesamt 118 Euro zu zahlen. Das wäre ja OK. Zahle aber mit 50% Grundkosten knapp 200 Euro für die Heizung. Und noch Holzkosten von 500 Euro pro Jahr... finde ich sehr viel! Wird natürlich auf m² hoch gerechnet. Wie kann ich bitte für meine ganze Wohnung auf m² Heizgrundkosten bezahlen??? finde ich eine frechheit - eine kleine Pauschale würde meiner Meinung nach reichen.. und als ob das nicht genug ist.. Grundkosten Warmwasser 50% sind nicht weniger... und mein Verbrauch an Warmwasser lag bei 35 Euro - weil ich auf der Arbeit dusche.... Ich zahle mehr Grundkosten als ich jemals brauchen würde.... einfach unverschämt!


Tobi

12.08.2016

Auch hier wird wieder die unqualifizierte Behauptung des Mieterbundes kolportiert, dass jede zweite Betriebskostenabrechnung falsch sei.
Woher will der MB das denn wissen? Die bekommen doch überproportional Streitfälle zu Gesicht.
Eine repräsentative statistische Untersuchung, die wissenschaftlichen Kriterien genügt, wäre für eine fundierte Aussage Grundvoraussetzung.
Aber es ist ja immer viel effektvoller, einfach eine griffige Propagandalüge in die Welt zu setzen.


ING-DiBa

12.08.2016

Hallo Andre R., schön, dass wir Sie als neuen, aktiven Leser in unserem Blog willkommen heißen dürfen! Bei unseren Artikel haben wir immer den Mehrwert für den Leser im Fokus. Und da statistisch jede zweite Abrechnung fehlerhaft ist, haben wir die Relevanz gesehen, hierüber einen Ratgebertipp zu schreiben. Natürlich ohne den Vermietern zu unterstellen, dies absichtlich zu tun. Auch Sie als Vermieter profitieren ja von korrekten Abrechnungen: Weniger Aufwand, weniger Ärger! Viele Grüße und bis bald, Ihr Social Media Team


G.Groß

11.08.2016

Verschiedene Kommentare von Mietern sind unverständlich:
Nach 5 Jahren Belege zu verlangen ist komisch.
Heizkosten fifty/fifty was soll das.
Viele Mieter/Vermieter kennen ihre Rechte und Pflichten nicht...............


Andre R.

10.08.2016

Sehr geehrtes Social Media- Team.

Ich lese diesen Blog zum ersten mal. Über das angesprochene Thema bin ich aber doch etwas erstaunt. Ich bin wie wahrscheinlich doch einige Ihrer Kunden Vermieter und vermisse an diesem Punkt die Neutralität, die ich von meiner Bank erwarte.


Carola Graf

09.08.2016

In meiner Wohnung sind bei allen Heizkörpern keine Heizthermostate Wie soll man das berechnen.Der Vermieter meinte mal Hälfte -Hälfte Aber ich heize 7 Monate inm Jahr nicht und sonst bin ich im Früh-Spätdienst 10 Stunden nicht zuhause und habe nur das Wohnzimmer auf 4 Grad beheizt Es gibt heizmonteure asl Zeugen.


ING-DiBa

05.08.2016

Hallo Carsten, hm, darüber haben wir noch gar nicht nachgedacht. Danke für den Tipp - wir schauen uns das Thema mal in Ruhe an. Viele Grüße, Ihr Social Media Team


Carsten

04.08.2016

Ich würde mir den Beitrag gerne ausdrucken und zu meinen Unterlagen nehmen. Der Druck über die Browserfunktion ist aber unschön und enthält auch alle Kommentare und nicht nur den Artikel. Könnte die DIBA nicht auch wie auf anderen Seiten (focus, spiegel, warentest, etc.) eine Druckfunktion nur für den Artikel anbieten?


Laura

03.08.2016

@Dorothee LROEK das liegt daran, dass der 30.07.16 auf einen Samstag fällt. Wenn bei Daueraufträgen der Ausführungstag auf einen Samstag fällt, wird die Überweisung am letzten Geschäftstag davor überwiesen.


ING-DiBa

01.08.2016

Hallo Frau LROEK, das soll natürlich nicht so sein. Bitte rufen Sie uns kurz an, die Kollegen schauen gern mal, was da los ist. Unter 069 / 34 22 24 sind sie jederzeit für Sie da. Viele Grüße, Ihr Social Media Team


Dorothee LROEK

30.07.2016

Meine Miete wurde heute (30.7.) schon abgezogen, obwohl sie erst mit Dauerauftrag am 1.8. in Kraft treten müsste. Jetzt bin ich stark im Minus und muss Zinsen zahlen.
Damit bin ich nicht einverstanden.
Wie kommt so etwas?


L.B.

28.07.2016

Der Mieterschutzbund hat mir nicht geholfen. Deswegen bin ich zum Anwalt, der alles geregelt hat. Den Vertrag mit Mieterschutzverein habe ich gekündigt und rate keinem der Hilfe braucht sich an diese
zu wenden


Dr. Peter Post

20.07.2016

Für mich ist die Heizkostenabrechnung eine Heizkostenverlosung: Nur ein kleiner Teil der gelieferten Energie (Gas) wird von den Wärmezählern erfasst, warum? Die Kostenverteilung auf WohnNutzfläche (Kosten pro m²) und Wärmeverbrauch (kWh) erfolgt für die Gesamtabrechnung und Untereinheiten mehrfach, so dass unterschiedliche Kosten/m² für verschiedene Untereinheiten im gleichen Objekt resultieren. Steht das so in der Heizkostenverordnung?


W.K.

20.07.2016

Ich kann nur jedem empfehlen Mitglied beim Mieterverein zu sein, es erspart einem viel Aufregung.
Ich bin bisher immer gut beraten und unterstützt worden.


H.S.

11.07.2016

Der Mieterbund war mir auch keine Hilfe. Ich bin keinen Schritt weitergekommen.


Margit Zellmer

06.07.2016

Nach 5 Jahren wollte ich Belege zu meiner Nebenkostenabrechnung. Mein Verwalter wollte Geld unter dem Deckmäntelchen Hausmeister. Hausmeister ist nicht angemeldet, also ist das für mich Schwarzarbeit..
Nach einem Jahr Streiterei, weil ja früher keiner was wollte und geprüft hat, ziehe ich nun um. Dem Mieter seine Rechte bleiben auf der Strecke, will er nicht klagen. Mit dem Mieterbund habe ich ebenfalls keine guten Erfahrungen gemacht. Ein Pseudo-Unternehmen zum Mieter abwimmeln. Bei denen sind alle Nebenkostenabrechnungen in Ordnung, ohne es zu prüfen. Das bekommt man sofort im ersten Gespräch zu fühlen.


Oliver Detorakis

02.07.2016

Ich halte es für zweifelhaft ausgerechnet einen Verein (Mieterschutzbund) zu nennen, der oft ins Blaue hinein erstmal alles in der Abrechnung bestreitet. Es gibt ebenfalls unzählige Urteile zu Gunsten der Vermieter. Wo ist die genaue Auswertung des Mieterschutzbundes, oder handelt es sich in der Aussage um die bloßen Widerspruchsschreiben? Als Bank sollte man hier keine Partei ergreifen.