Forward-Darlehen: Wie Sie sich niedrige Zinsen sichern

So können Immobilienbesitzer sparen | 29.01.2014

Niedrige Zinsen mit Forward-Darlehen


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Wer in der augenblicklichen Niedrigzinsphase einen Baudarlehensvertrag abschließt oder seine Anschlussfinanzierung unter Dach und Fach bringt, kann sich glücklich schätzen. Oftmals ist jetzt – je nach Auslauf – sogar eine Zwei vor dem Komma zu finden. Aber auch Immobilienbesitzer, deren Zinsbindung erst in den nächsten Jahren ausläuft, haben jetzt die Möglichkeit, sich die Niedrigzinsen zumindest annähernd zu sichern. Das Stichwort: "Forward-Darlehen".

Bei dieser auch als Vorratsdarlehen bezeichneten Kreditform handelt es sich im Grunde genommen um einen ganz normalen Hypothekenkredit. Der Unterschied liegt allein im Abschlusszeitpunkt. Obwohl die Zinsbindung des alten Darlehens noch läuft, macht der Darlehensnehmer schon heute die Folgefinanzierung fest. Die meisten Anbieter reservieren die Zinskonditionen bis zu drei Jahre im Voraus, einige sogar bis zu fünf Jahre vor Ablauf des Altkredits.

Zu den gleichen Bedingungen wie ein sofort ausgezahltes Darlehen gibt es die vorgezogene Baugeldreservierung allerdings nicht. Für die Zeit bis zur Inanspruchnahme der Finanzierungsmittel müssen zwar keine Bereitstellungszinsen gezahlt werden. Allerdings berechnen die Geldhäuser pro Monat einen im Voraus festgelegten Zinszuschlag – aktuell meist zwischen 0,02 und 0,04 Prozentpunkte. Dieser Aufschlag wird mit der Anzahl der bis zum Ablauf der ursprünglichen Zinsbindung noch verbleibenden Laufzeitmonate multipliziert.

Ein Beispiel:

Der laufende Darlehensvertrag endet am 31. Dezember 2015. Um von den aktuell niedrigen Zinsen zu profitieren, vereinbart der Hauseigentümer im Februar 2014 ein Forward-Darlehen, mit dem die Restschuld Ende 2015 abgelöst wird. Für die bis dahin verbleibenden 22 Monate beträgt der Forward-Zuschlag bei einem Monatssatz von 0,03 Prozentpunkten insgesamt 0,66 Prozent (22 mal 0,03 Prozent) auf den aktuellen Nominalzins für Sofortfinanzierer. Häufig fällt der Aufpreis aber geringer aus, weil der Geldgeber noch eine Karenzzeit von meist drei bis zwölf Monaten berücksichtigt. Wird der Zuschlag etwa erst ab dem siebten Monat berechnet, sinkt der Gesamtwert im Beispiel auf 0,48 Prozent.

Letztlich ist der vorzeitige Abschluss eines Forward-Kredits eine Spekulation auf steigende Zinsen. Ob sich das Geschäft rechnet, weiß der Bauherr erst, wenn die bisherige Finanzierung ausläuft. Liegen die Hypothekenzinsen dann höher als die Forward-Kondition, war die Wahl goldrichtig. Sind die Zinsen dagegen gleich geblieben oder wider Erwarten gesunken, muss der Kunde in den sauren Apfel beißen und das teurere Darlehen trotzdem abnehmen. Vertrag ist schließlich Vertrag. Andernfalls kann die Bank eine sogenannte Nichtabnahmeentschädigung verlangen, die schnell 4- bis 5-stellige Euro-Beträge erreicht.

Tipp: Selbst wenn das Baudarlehen noch einige Zeit läuft, kann der Forward-Kredit auch bei einer anderen Bank abgeschlossen werden. Schließlich eröffnet eine Anschlussfinanzierung immer die Möglichkeit, zu einem günstigeren Finanzierer zu wechseln. Beim Angebotsvergleich sollten Bauherren wie bei der Neufinanzierung vorgehen: Den Weg zum günstigsten Darlehen weist der für das Forward-Darlehen konkret angebotene effektive Vertragszins.



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