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Was Mieter beim Vorkaufsrecht beachten müssen | 10.05.2019

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© Gary Burchell - gettyimages.de

Oft kommt es unerwartet: Wenn die Mietwohnung in Eigentum umgewandelt werden soll, plagt die Mieter vor allem die Sorge, dass sie aus der Wohnung raus müssen. Doch in solchen Fällen haben sie oft ein Vorkaufsrecht.

Soll die Wohnung, in der man schon seit vielen Jahren zur Miete lebt, in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden, ist das nicht nur ein Schock. Mieter sind oft auch unsicher: Wird die Miete dadurch erhöht? Müssen sie jetzt sogar ausziehen? Vollkommen hilflos ausgeliefert sind sie der Situation aber nicht. Das sogenannte Vorkaufsrecht schützt Mieter vor dem Wohnungsverlust. Auch eine extreme Mieterhöhung ist nicht zu befürchten.

Wann gilt das Vorkaufsrecht?

Das Vorkaufsrecht greift immer dann, wenn die Wohnung eines Mieters in eine Eigentumswohnung umgewandelt und an einen Dritten verkauft werden soll. Laut Deutschem Mieterbund (DMB) bedeutet das, dass die Wohnungen zunächst den Mietern zum Kauf angeboten werden müssen. Heißt, sie können als Erstes zuschlagen, selbst wenn ihnen schon gekündigt wurde. Denn erst, wenn die Kündigungsfrist abgelaufen ist, erlischt auch das Vorkaufsrecht. Aber Achtung: Das Recht gilt nur beim Erstverkauf der Wohnung. „Verkauft der neue Eigentümer sie später weiter, kann der Mieter kein Vorkaufsrecht geltend machen“, sagt Rolf Janßen vom DMB Mieterschutzverein Frankfurt am Main.

Nur in diesen Fällen greift das Recht nicht:

  • „Wenn der Vermieter die Wohnung an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushaltes veräußert“, sagt Janßen.
  • Ebenso wenn der Eigentümer die Wohnung verschenkt.
  • Oder wenn das gesamte Haus verkauft wird.

So machen Mieter von ihrem Recht Gebrauch

Der Vermieter ist dazu verpflichtet, den Mieter über sein Vorkaufsrecht und den Inhalt des Kaufvertrags mit einem Dritten zu informieren. Dabei gilt laut DMB: Erst wenn ein detaillierter, notariell beglaubigter Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und einem Käufer vorliegt, in dem der konkrete Kaufpreis steht, muss sich der Mieter entscheiden: Will er die Wohnung kaufen oder nicht? Für diese Entscheidung hat er zwei Monate lang Zeit. Entscheidet er sich für den Kauf, muss er das dem Eigentümer laut § 577 BGB schriftlich mitteilen.

Und woran bemisst sich der Wert der Wohnung? Für die Immobilie zahle der Vorkaufsberechtigte den Betrag, der zwischen dem Vermieter und einem Dritten, dem ursprünglichen Käufer, ausgehandelt worden sei und der im Kaufvertrag stehe, erklärt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund. „Wie es zu dem Kaufpreis gekommen ist, spielt keine Rolle und hierfür gibt es keine besonderen Regeln.“ Happ rät Betroffenen jedoch, mit dem Vermieter ins Gespräch zu kommen und ihm ein Angebot zu unterbreiten, noch bevor dieser andere Interessenten kontaktiert. Laut Happ lässt sich so oft ein geringerer Preis erzielen, weil der Vermieter weniger Aufwand hat und unter Umständen gar nicht weiß, ob er für die Immobilie mehr Geld bekommen könnte.

Was passiert, wenn man das Vorkaufsrecht nicht nutzt?

Oft haben Mieter Angst, dass sie die Wohnung ganz verlieren, wenn sie die Immobilie nicht kaufen. Die Sorge ist aber erst einmal unbegründet: „Denn das Mietverhältnis läuft mit dem neuen Eigentümer weiter“, erklärt Happ. Auch Janßen gibt zunächst Entwarnung: „Für eine Kündigung müssen erst einmal die Voraussetzungen dafür erfüllt sein – zum Beispiel, wenn Eigenbedarf vorliegt. In solchen Fällen müssen sich Vermieter trotzdem an die gesetzlichen und mietvertraglichen Fristen halten und können nicht sofort kündigen.“

Aber: Eine Mieterhöhung sei jedoch denkbar. Dennoch kann die Miete nicht einfach beliebig erhöht werden. Der Vermieter muss sich an die gesetzlichen und mietvertraglichen Vorgaben halten, informiert Janßen. In Frankfurt zum Beispiel darf die Miete innerhalb von drei Jahren daher um nicht mehr als 15 Prozent steigen.

Wenn Städte die Karte „Vorkaufsrecht“ ziehen

Nicht nur Mieter können vom Vorkaufsrecht Gebrauch machen, auch Städte nutzen diese Möglichkeit immer häufiger. „Das hat aber nichts mit dem Vorkaufsrecht des Mieters zu tun, sondern richtet sich nach öffentlichem Baurecht“, sagt Janßen. Das Ziel der Stadt sei es dann, bezahlbaren Wohnraum zu erhalten und Mieter vor Verdrängung aus bestimmten Stadtteilen zu schützen.

Ein beliebtes Instrument: Die Städte erlassen für bestimmte Gebiete eine Erhaltungssatzung. Falls ein Kaufinteressent sich dann nicht an die Regeln hält, können sie das Vorkaufsrecht nutzen. Das passierte zum Beispiel in Hamburg. Dort hat die Stadt bei vier Grundstücken im Bezirk Altona ihr Vorkaufsrecht wahrgenommen, weil die Verhandlungen mit zwei Investoren scheiterten. Aber auch andere Großstädte wie Berlin oder München nutzen das Vorkaufsrecht immer wieder.

Autor: ING


Ihre Meinung

Kommentare (3)


Kommentare

Karl

24.05.2019

Ich habe mir 1998 eine Wohnung, drei Zimmer gekauft. Mit Unterstützung meiner Mutter und Einpreisung Abpfindung, abgelaufener Lebensversicherung, Erbe, etc. Und ich hätte noch bis zur Rente zahlen müssen.
Bin aber jetzt seit ca. 2 bis 4 Jahren fertig, abgezahlt.
Die Wohnung hat mit Stellplatz umgerechnet 200.000 Euro gekostet, nun könnte ich sie für 392.000 Euro verkaufen meinte der Makler...aber ich könnte auch schon locker mit 420.000 bis 450.000 Euro auf den Markt gehen - und in der Lage, würde ich das sogar bekommen.

Und jetzt sagt mir...wie ich für 350.000 bis 400.000 Euro zur jetzigen Zeit eine 3 Zimmer Wohnung kaufen können sollen, wenn es damals schon 200.000 Euro waren und kaum finanzierbar.

Klar, hätte ich ein Kind oder Kinder, könnten die weiter zahlen oder verkaufen und abzahlen...hätten dann schon Gewinn.


Merlin

23.05.2019

Der große Betrug sind auch Bausparer und deren Werbung.

Es wird einem suggeriert, dass man im Bausparer anlegt und sich dann aus dem angesparten und dem Bausparkredit ein Haus kaufen kann.

Man sollte mal nachrechnen und nach denken...das kann man nie und nimmer!

Lug und Betrug!!!


Jörg

14.05.2019

Die Behauptung im Abschnitt "Wann gilt das Vorkaufsrecht", dass die Wohnung erst dem Mieter zum Kauf anzubieten ist, ist natürlich Unsinn. Es wird dann zwar im Abschnitt "So machen Mieter von ihrem Recht Gebrauch" berichtigt, nämlich, dass erst ein wirksamer notarieller Kaufvertrag mit einem Dritten abgeschlossen werden muss. Dessen Inhalt ist dem Mieter mitzuteilen. Der Vorkaufsberechtigte hat dann zwei Monate Zeit, in den Vertrag anstelle des Drittkäufers einzutreten, ohne Änderungen des Vertragsinhalts verlangen zu können.
Also Artikel immer bis zum Schluss lesen, vielleicht steht da ja noch das Richtige!