Offene Immobilienfonds: Betongold einmal anders

Trautes Heim, Glück allein. Ob zur Altersvorsorge oder zur besseren Risikostreuung – die Investition in Immobilien kann aus mehreren Gründen Sinn machen. Es muss ja nicht gleich eine 12-Zimmer-Villa am Starnberger See sein.

Offene Immobilienfonds bei Anlegern stark gefragt

Die Investition in eine Immobilie zählt für die meisten Menschen wohl zu der größten in ihrem Leben. Wer nicht sein gesamtes Kapital in eine Immobilie stecken möchte oder nur über begrenzte Mittel verfügt, für den bieten offene Immobilienfonds die Möglichkeit, mit überschaubaren Beträgen in das sogenannte Betongold zu investieren. Von dieser Möglichkeit machten Anleger in den letzten Monaten regen Gebrauch. Dem Bundesverband Investment und Asset Management (BVI) zufolge verzeichneten offene Immobilienfonds von Anfang Januar bis Ende August einen Netto-Mittelzufluss von 4,0 Mrd. Euro. Zum Vergleich: Aus Geldmarktfonds zogen Anleger im gleichen Zeitraum 1,0 Mrd. Euro ab, aus Aktienfonds sogar 1,2 Mrd. Euro.

Offene Immobilienfonds sammeln das Geld vieler Anleger ein und investieren es in mehrere gewerbliche Immobilien z. B. Bürogebäude, Einkaufszentren oder Lagerhallen. Bei der Auswahl der Objekte legt das Fondsmanagement verschiedene Kriterien wie die Nutzungsart, Standort, Alter und Größe der Objekte zugrunde. Erträge erzielen die Fonds durch die Mieteinnahmen sowie durch mögliche Wertsteigerungen der Objekte. Zudem halten sie einen Teil der Gelder als Liquidität vor, um ihren Zahlungsverpflichtungen beim Erwerb neuer Immobilien oder der Auszahlung von Anlegern nachkommen zu können. Wie ein Fonds im Detail aufgestellt ist, lässt sich dem von der Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) veröffentlichten Verkaufsprospekt sowie den Jahres- und Halbjahresberichten entnehmen.

Die Anzahl der Fondsanteile ist bei offenen Immobilienfonds nicht begrenzt. Im Unterschied zu offenen Immobilienfonds, die in mehrere Objekte investieren, werden geschlossene Immobilienfonds nur für den Erwerb einzelner Objekte aufgelegt. Die Anzahl der Fondsanteile ist hier von vornherein begrenzt und Anleger haben während der Laufzeit keinen Anspruch auf die Rücknahme ihrer Fondsanteile durch die KVG.

Chancen und Risiken

Die in der Regel breite Aufstellung offener Immobilienfonds ist unter dem Gesichtspunkt der Risikostreuung nicht nur ein Vorteil gegenüber geschlossenen Immobilienfonds, sondern auch gegenüber der Investition in ein eigenes Heim. Gleichzeitig können Anleger auch ihr Depot durch die Berücksichtigung verschiedener Anlageklassen wie Anleihen, Aktien und Immobilienfonds breiter aufstellen. In Sachen Rendite belief sich die durchschnittliche jährliche Wertentwicklung offener Immobilienfonds in den vergangenen 5 Jahren (Stichtag 30.09.2016) den Berechnungen des BVI zufolge auf 2,4 %. Auf Sicht von 10 Jahren erhöht sich die Rendite auf 3,0% p. a. Da für die Bewertung der Objekte im Fondsvermögen der nachhaltig erzielbare Ertrag (Mieteinnahmen) zugrunde gelegt wird, wirken sich kurzfristige Schwankungen der Mietpreise nur wenig aus. Dementsprechend weisen offene Immobilienfonds meist deutlich geringere Kursschwankungen auf als beispielsweise Aktienfonds.

Wer in Immobilien investiert, sollte sich jedoch bewusst sein, dass damit auch Kosten und Risiken verbunden sind. Dies gilt für das Eigenheim – man denke nur an Steuern, Instandhaltung und Reparaturen – genauso wie für Immobilienfonds (Ausgabeaufschlag, Verwaltungsgebühr). Darüber hinaus besteht das Risiko des Wertverlusts der Immobilien. Dies ist bei Immobilienfonds insbesondere dann der Fall, wenn die Objekte nicht vermietet werden können und leer stehen, z. B. in wirtschaftlich schwierigen Zeiten. Wertentwicklungen der Vergangenheit sind in diesem Zusammenhang kein zuverlässiger Indikator für künftige Wertentwicklungen.

Besonderheiten bei Rückgabe von Fondsanteilen

Wollen viele Anleger ihre Anteile auf einmal an die KVG zurückgeben, kann dies bei dem Fonds zu Liquiditätsengpässen führen, schließlich ist der Großteil des Geldes in Immobilien investiert. Diese müssen erst veräußert werden, was eine gewisse Zeit in Anspruch nimmt. Die KVG kann in solchen Situationen die Rücknahme von Fondsanteilen vorrübergehend aussetzen, man spricht in diesem Zusammenhang auch vom „Einfrieren“.

Im Zuge der Finanzkrise gerieten mehrere offene Immobilienfonds in eine solche Schieflage und mussten letztlich aufgelöst werden. Um der Wiederholung eines solchen Szenarios vorzubeugen, sieht das Kapitalanlagegesetzbuch seit 2013 vor, dass Anleger Anteile, die nach dem 21. Juli 2013 gekauft wurden, mindestens 24 Monate im Depot halten müssen. Zudem müssen sie der Fondsgesellschaft 12 Monate vor dem Verkauf unwiderruflich erklären, dass sie ihre Anteile zurückgegeben wollen. Die Kündigung kann bereits während der Mindesthaltefrist ausgesprochen werden.

Eine Alternative ist die Veräußerung der Fondsanteile über die Börse. Hierbei müssen weder Mindesthaltedauer noch Kündigungsfrist eingehalten werden. Allerdings wird der Preis an der Börse allein von Angebot und Nachfrage bestimmt. Dabei kann es zu teils deutlichen Abschlägen gegenüber dem von der KVG ermittelten NAV (net asset value = Nettoinventarwert) kommen. Zudem ist nicht garantiert, dass die Fondsanteile ausreichend liquide gehandelt werden, also genug Käufer für die zu veräußernden Fondanteile zu Verfügung stehen. Ein Verkauf über die Börse ist daher nur in solchen Fällen sinnvoll, wenn das investierte Geld dringend benötigt wird.


Ihre Bewertung

War dieser Artikel hilfreich für Sie? Vielen Dank! Vielen Dank! Vielen Dank!