Sanieren oder nicht sanieren – das ist hier die Frage

Altes Haus auf modernen Stand bringen – oder Abriss und Neubau?

Alte Häuser sind oft solide gebaut, schön anzuschauen – und stehen in Städten und kleinen Gemeinden vorzugsweise in guten Lagen. Mag es sich nun um schlichte Nachkriegs-Einfamilienhäuser, um modernistische Siebziger-Jahre-Flachdachbungalows oder um urige Fachwerkbauten vergangener Jahrhunderte handeln.

Kein Wunder also, dass so ein Gebäude mit dem Flair früherer Zeiten für viele ein begehrtes Wohnobjekt darstellt. Glücklich darf sich schätzen, wer ein altes Haus für sich und seine Familie von den Eltern oder Großeltern erbt. Andere sind bereit, lange dafür zu sparen – ein Trend, der sich in Zeiten Corona-bedingter Enge in Großstadtwohnungen noch verstärkt hat.

Erst prüfen, dann entscheiden

Aller Besitzfreude zum Trotz, sollten sich Erb*innen oder Käufer*innen eines alten Hauses zunächst intensiv mit einigen grundlegenden Fragen auseinandersetzen. Denn nicht immer gibt die Bausubstanz her, was die Optik verspricht. Und auch nicht in jedem Fall soll die geerbte oder gekaufte Immobilie selbst genutzt werden. Sanieren oder Abriss und Neubau – selbst bewohnen oder verkaufen, lauten hier die Fragen.

„Es spielen nicht nur finanzielle Fragen eine Rolle, auch Aspekte wie Nachhaltigkeit, Ökologie und sparsamer Umgang mit Ressourcen müssen einfließen“, betont Ulrich Zink, der Vorstandsvorsitzende des Bundesarbeitskreises Altbausanierung (BAKA) in Berlin.

Der Sachverständige erklärt, dass gerade die Umweltaspekte vor allem wegen der Erderwärmung immer wichtiger werden: „Wir müssen dafür sorgen, dass die Ressource Altbau auch den ökologischen Wert behält, den sie hat. Dazu werden wir in Zukunft eine Ökobilanz für Gebäude erstellen müssen.“ Das Gute daran ist, dass sich die neuen Eigentümer und Eigentümerinnen exakt mit dem Thema Klimaschutz und Ökologie beschäftigten und so einen wesentlichen Beitrag für die CO2-Minimierung leisteten.

Bei alledem kommt es aber natürlich auch auf die persönlichen Träume und Wünsche der Eigentümer und Eigentümerinnen an. Schließlich geht es um ihr Zuhause.

Sanierung kann den CO2-Verbrauch senken

Erster Schritt sollte sein, das Haus mit den Augen neutraler Fachleute begutachten zu lassen. „Die meisten neuen Eigentümer sind sich unsicher in der Bewertung der baulichen Situation eines Gebäudes. Was auf den ersten Blick harmlos erscheint, kann sich als großer Schaden entpuppen – und umgekehrt“, sagt Zink. Pauschal lässt es sich also nicht beantworten, ob besser saniert oder neu gebaut wird. Bei der Begutachtung sollte man sich anfangs beide Optionen offenhalten.

  • Tipp: Der Verband privater Bauherren (VPB) empfiehlt, auch den Bebauungsplan einzusehen. Denn während alte Gebäude Bestandsschutz genießen, muss ein Neubau dem geltenden Plan entsprechen. Da seien dann manche eigenen Ideen vielleicht gar nicht mehr umzusetzen.

Fällt die Wahl nach eingehender Prüfung des Objekts und der persönlichen Vorstellungen auf eine Sanierung, ist es deren größter Vorteil, dass vorhandene Bausubstanz erhalten bleibt beziehungsweise liebevoll und fachgerecht wiederhergestellt wird. Außerdem verringern sich viele Kosten, die beim Entsorgen des alten Materials anfallen würden.

  • Wichtig: „Eine Sanierung kann zwar sehr aufwendig sein, ist aber nachhaltiger als ein Abriss. Das ist ein nicht zu unterschätzendes Argument, denn es spart Rohstoffe“, unterstreicht auch Reimund Stewen, Bauherrenberater im VPB und Leiter des Regionalbüros Köln. Stewen ergänzt: „Der Abriss von Gebäuden ist schon jetzt teuer und wird in Zukunft immer kostspieliger werden.“

Schadstoffe verursachen Kosten

Denn Altlasten müssen auf der Deponie aufwendig sortiert werden – das betrifft allerdings auch die möglicherweise notwendige Materialvernichtung bei einer Sanierung. „Dabei fallen hohe Entsorgungskosten an, vor allem, wenn der Abfall als Sondermüll eingestuft werden muss“, sagt Stewen. Das ist bei Häusern aus den 50ern bis 70ern der Fall, teilweise noch bei Achtzigerjahre-Bauten. „In dieser Zeit wurden Baustoffe verwendet, die sich im Nachhinein als problematisch erwiesen haben“, erklärt Philip Witte vom Zentralverband des Deutschen Dachdeckerhandwerks in Köln. Dazu zählten

  • asbesthaltige Dachdeckungen,
  • Dämmstoffe oder auch
  • Materialien mit PAKs (polycyclische aromatische Kohlenwasserstoffe)

Schadstoffe seien aber nicht bei jedem Nachkriegsgebäude zu erwarten, macht der Altbau-Fachmann Zink klar. So könnten belastete Materialien bereits bei früheren Sanierungen entfernt – aber auch erst eingebaut – worden sein.

Persönliche Wünsche, fachliche Möglichkeiten

Nach seinen Erfahrungen gibt es je nach Baualter spezifische Schwachstellen, die wesentlich mit darüber entscheiden, ob sich eine Sanierung lohnt. „Bei Gebäuden aus diesen Jahren sind das Feuchtigkeit im Keller, Schäden an der Fassade, also am Putz und an den Fenstern“, sagt Zink. Außerdem seien Schäden am Dachstuhl und an der Dachdeckung häufig. Und nach Auffassung des VPB-Chefs Stewen müssten oftmals alle Wasserleitungen erneuert werden: „Oft wurden noch Blei- oder Stahlrohre verbaut, das geht heute gar nicht mehr.“ Auch die Heizungsanlage und die Stromleitungen seien nach einem halben Jahrhundert meist nicht mehr auf der Höhe der Zeit.

Geld, guter Wille und Geschmack

Wer ein altes Haus auf einen modernen Stand bringen will, muss also teilweise erheblich investieren. Das Haus wird dabei häufig fast in einen Rohbauzustand zurückversetzt. Darüber sollten sich die neuen Eigentümer*innen vor ihrer Entscheidung im Klaren sein. Technisch ist vieles möglich, und es lassen sich beispielsweise auch tragende Wände versetzen. Man sollte allerdings nicht die gesamte Architektur und den Grundriss beliebig verändern.

Ob dann tatsächlich ein stilvolles Schmuckstück entsteht, hängt nicht nur vom Haus und einer fachlichen Planung ab. Sondern auch vom Geld und guten Willen der Bauherren – und deren guten Geschmack.