Erst gut verhandeln, dann bauen

Kosten bleiben kalkulierbarer, wenn das Vertragswerk stimmt

Bauen-Wohnen 6 min Lesedauer 10.12.2021

Dass es kein billiges Vergnügen ist, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen, dürfte eine Binsenweisheit sein. Ebenfalls nichts Neues: Geduld ist auf einer Baustelle das A und O. Doch seit Beginn der Corona-Pandemie hat sich im Bau die Lage teils dramatisch verschärft: Wegen massiver Lieferengpässe bei vielen Baustoffen müssen Kunden für die Fertigstellung ihrer Projekte deutlich mehr Geduld und mitunter Geld aufbringen. Die Preise der Baumaterialien steigen wie nie zuvor in der Nachkriegszeit.

Doch wer trägt am Ende die Konsequenzen – Handwerksunternehmen, Bauträger oder private Bauherren selbst? Wir klären auf und geben Ihnen wichtige Tipps im Umgang mit Materialknappheit und Bauverzögerung.

Wie kommt es zu Materialknappheit und steigenden Preisen?

Hintergrund für die rasante Entwicklung hin zu Lieferengpässen und hohen Preisen ist einerseits die starke Nachfrage der großen Industrienationen China und USA. Andererseits führt auch hierzulande der anhaltende Bauboom zu einer gestiegenen Nachfrage.

Experten der Unternehmensberatung EY Parthenon erwarten, dass die Knappheit der Baumaterialien und die erhöhte Nachfrage danach die Baupreise weiter antreiben. Neben Kapazitätsengpässen dürften auch politische Vorgaben, etwa für Wärmedämmung sowie gestiegene Lohnkosten im Handwerk dafür sorgen, dass die Baupreise künftig steigen. Axel Schäfer von EY Parthenon in Frankfurt/Main prognostiziert: „Wir rechnen auch in den nächsten Jahren mit überdurchschnittlichen Preissteigerungen im Baugewerbe.“

Welche Materialien sind betroffen?

Zu den rar gewordenen Materialien gehören:

Holz
Stahl
diverse Metalle
Dämmmaterial
elektronische Teile, etwa für Kabel
Kunststoffe

Laut einer Mitteilung des Statistischen Bundesamts waren die Preise für Konstruktionsvollholz im Sommer innerhalb eines Monats um 83%, für Dachlatten um knapp 46% und für Bauholz um rund 38% gestiegen. Die gute Nachricht: Die Materiallage bei Holz soll sich nach Aussage von Fachleuten zuletzt etwas entspannt haben.

Aber auch die Stahlpreise trieben die Baukosten 2021 in die Höhe: Betonstahl in Stäben war rund 44% teurer und Stahlbetonmatten kosteten etwa 30% mehr als ein Jahr zuvor. Stahlbeton wird unter anderem zur Verstärkung von Bodenplatten, Decken und Wänden eingesetzt.

Preistreibend auf Baustellen wirken sich nach Aussagen des Statistischen Bundesamts auch die gestiegenen Ölpreise aus. So kostete Bitumen auf Erdölbasis, das etwa zur Abdichtung von Dächern, Gebäuden und Fundamenten verwendet wird, im Mai 2021 fast 64% mehr als im Vorjahresmonat.

Bei Metallen zogen die Preise ebenfalls an: Halbzeug aus Kupfer und Kupferlegierungen, das im Heizungsbau und bei Elektroinstallationen verwendet wird, verteuerte sich um mehr als ein Drittel.

Tipp 1: Mit Festpreisen späteren Preissteigerungen entgehen

Rechtsanwalt Florian Herbst, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein (Berlin) sagt: „Die finanziellen Folgen sind für private Bauherren in den meisten Fällen zunächst einmal überschaubar.“ Eine wichtige Voraussetzung dafür ist jedoch ein zuvor vereinbarter Festpreis. „Die gestiegenen Kosten schlagen dann nicht durch, denn dieses Risiko trägt der Bauunternehmer oder Handwerker“, erklärt Herbst.

Auch für zukünftige Bau- oder Renovierungsvorhaben empfiehlt Herbst, einen Festpreis zu vereinbaren. Da sich die derzeit hohen Materialkosten auf die Angebotspreise durchschlagen dürften, sei es ratsam mehrere Vergleichsangebote einzuholen. Der Fachmann merkt aber an: „Sinken die Preise wieder, profitiert der Bauunternehmer oder Handwerker. Denn auch das muss er nicht an seine Kunden weitergeben.“ Der Vorteil: „So sind Sie zumindest vor weiteren Steigerungen erst einmal geschützt“, sagt Herbst.

Tipp 2: Auf Corona-Klauseln achten

Nur wenn sich im Vertrag die Klausel findet, dass im Fall einer Materialpreiserhöhung auch der Baupreis angehoben werden darf, ist es dem Unternehmer gestattet, die Erhöhung nachträglich an seine Kunden weiterzugeben. „Solch eine Klausel wurde in der Vergangenheit eher selten vereinbart. Wegen der hohen Materialkosten kommt das aber mittlerweile vereinzelt vor“, informiert Rechtsanwalt Ulf Schelenz, Geschäftsführer beim Grundeigentümer-Verband Hamburg.

Auch auf spezifische Corona-Klauseln sollten private Bauherr*innen achten. „Vermehrt wird heutzutage in Bauverträgen aufgenommen, dass coronabedingter Bauverzug als höhere Gewalt einzustufen ist – und damit nicht zu Lasten des Bauunternehmers geht.“

Schelenz warnt, dass diese Klauseln ein Einfallstor für schwer kalkulierbare Preissteigerungen sein können. Solche Vertragsbedingungen erschwerten es Häuslebauern zudem das Geltendmachen von Schäden infolge eines Bauverzugs und seien deshalb risikobehaftet. Ein Herausverhandeln sei ratsam wenn auch nicht immer möglich, urteilt der Rechtsexperte. Vergleichsangebote sollten bei diesen Klauseln immer herangezogen werden.

Tipp 3: Zeitplan hinterfragen

Mit der Vereinbarung von Festpreisen allein ist es jedoch nicht getan. Auch durch zeitliche Verzögerungen in Folge von Lieferengpässen entstehen oft hohe Kosten. „Wenn Termine nicht eingehalten werden können, stellt sich die Frage: Wer kommt für die Folgekosten auf“, sagt Anwalt Herbst. Und ergänzt: „Was ist, wenn sich der Einzug verzögert und der Bauherr eine Ersatzunterkunft mieten muss oder die Möbel eingelagert werden müssen?“ In einem solchen Fall gelte es zu hinterfragen, ob die Baufirma und ein Handwerker dies hätte voraussehen oder verhindern können – zum Beispiel, indem Material vorsorglich bestellt und eingelagert worden wäre. Bauherr*innen sollten in solchen Fällen ihren Anspruch auf Schadensersatz prüfen.

Um mögliche Konflikte bereits im Vorfeld zu vermeiden, plädiert Florian Becker vom Bauherren-Schutzbund (BSB) in Berlin dafür, für Klarheit zu sorgen. Wer jetzt einen Bauvertrag abschließt, dem rät Becker: „Hinterfragen Sie den Zeitplan des Unternehmens und erkundigen Sie sich, welche Maßnahmen für mögliche Ausfälle eingeplant sind.“

Tipp 4: Alternative Materialien verwenden

Einen Tipp Bauverzögerungen und hohe Kosten zu vermeiden, hat auch Christoph Windscheif vom Bundesverband Deutscher Fertigbau (BDF) in Bad Honnef parat: „Sollte es bei einzelnen Materialien zu Lieferengpässen kommen, können Bauherren auf andere Materialien ausweichen.“ So könne man bei der Bemusterung etwa eine andere Fliese, Tür oder Badewanne wählen. Windscheif betont: „Das Ziel beider Seiten sollte es sein, dass die Immobilie rechtzeitig fertig wird.“