Grundsteuer: Was wichtig zu wissen ist

Formulare ausfüllen leicht gemacht

Auf Eigentümer*innen von Immobilien und Grundstücken kommt in diesem Sommer Arbeit zu. Wegen der Reform der Grundsteuer stehen sie in der Pflicht, eine Sondersteuererklärung abzugeben. Dafür haben sie bis zum 31. Oktober 2022 Zeit. Ab 2025 soll die neue Grundsteuer für rund 36 Millionen Wohnhäuser, Grundstücke und Nicht-Wohngebäude in Deutschland greifen.

Grundsteuer Deutschland – warum es eine Reform gibt

Das Bundesverfassungsgericht hatte die Grundsteuer in Deutschland im Jahr 2018 für verfassungswidrig erklärt (Urteil vom 10. April 2018 1 BvL 11/14, 1 BvR 889/12, 1 BvR 639/11, 1 BvL 1/15, 1 BvL 12/14). Der Grundsteuer lägen veraltete Werte zugrunde, daher sei eine Grundsteuer-Neuregelung nötig. Seit dem Jahr 1964 seien die Grundstückwerte nicht mehr aktualisiert worden, im Osten stammten die Daten sogar aus dem Jahr 1935.

Zwischenzeitlich könnte sich einiges geändert haben. So sei es nicht ausgeschlossen, dass einstige Toplagen jetzt zu den abgelegenen Grundstücken zählten und umgekehrt. Hinzu kommt, dass neuere Häuser höhere Baustandards hätten als ältere Immobilien, weshalb Gebäude jüngeren Datums höher zu bewerten seien. Nun fragen die Finanzbehörden von allen Eigentümer*innen Daten ihrer Immobilien ab, auf deren Basis sie die Grundstückssteuer berechnen. Für die Grundsteuerreform hatten Bundestag und Bundesrat im Jahr 2019 grünes Licht gegeben.

Übrigens: Auf der Website des Bundesfinanzministeriums finden sich viele Infos zu der neuen Grundsteuer.

Was die Grundsteuerreform 2022 bedeutet für

… Eigentümer*innen: Auf Eigentümer*innen kommen im Zuge der Neuberechnung andere Steuerzahlungen zu: Für einige fällt sie höher aus, für andere niedriger. „Das ist die zwingende Folge der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts und – angesichts der aktuellen Ungerechtigkeiten aufgrund der großen Bewertungsunterschiede durch das Abstellen auf veraltete Werte – unvermeidbar“, heißt es dazu auf der Website des Bundesfinanzministeriums.

… Mieter*innen: Immobilienbesitzer*innen, die ihr Haus oder ihre Wohnung vermieten, können die Grundsteuer auf die Mieter*innen umlegen – und zwar über die Betriebskosten in der Nebenkostenabrechnung. In der Folge können sich durch die neue Grundsteuer die Nebenkosten für die Mieter*innen erhöhen. Erstmals könnte dies mit der Nebenkostenabrechnung für 2025 der Fall sein, die die Vermieter*innen 2026 verschicken.

… Städte und Gemeinden: Die Kommunen nehmen aus der Grundsteuer jährlich Milliarden-Beträge ein. Daher ist die Grundsteuer neben der Gewerbesteuer eine der maßgeblichen Einnahmequellen der Kommunen. Die Neuberechnung der Grundsteuer spült den Kommunen möglicherweise mehr Geld in die Kassen.

Grundsteuererklärung – in der Regel erfolgt sie elektronisch

Jedes Bundesland regelt die neue Grundsteuer selbst, daher gibt es in jedem Bundesland eigene Vorgaben für die Grundsteuererklärung oder auch Sondererklärung. In der Regel ist sie elektronisch über das Steuerportal Elster bei dem Finanzamt in der Gemeinde einzureichen, in der sich das Grundstück befindet.

Übrigens: Weil Elster zeitweise überlastet und die Seite für die Feststellungserklärung nicht zu erreichen war, gibt es für Privatpersonen inzwischen mit der Seite „Grundsteuererklaerung-fuer-privateigentum.de“ einen zweiten Weg. Dort können Sie Angaben direkt auf der Homepage eingeben. Eigenheimbesitzer*innen in Hessen, Bayern, Niedersachsen, Baden-Württemberg und Hamburg müssen allerdings weiterhin Elster nutzen.

Nur in Ausnahmefällen ist es möglich, die Grundsteuererklärung in Papierform abzugeben. „Wenn Sie oder Angehörige keinen Computer oder regelmäßigen Zugang zum Internet haben, sollten Sie beim Finanzamt Vordrucke beantragen“, heißt es auf der Website des Eigentümerverbands Haus & Grund. Steuerberater*innen können bei der Erstellung der Grundsteuererklärung helfen.

Grundsteuererklärung Schritt für Schritt

Bei Elster klicken Sie auf „Formulare“, erst „alle Formulare“, dann „Grundsteuer“. Bei der Berechnung gibt es einen Unterschied zwischen fünf und den übrigen elf Bundesländern. In Hessen, Hamburg, Niedersachen und Bayern verzichten die Finanzbehörden etwa auf den Bodenrichtwert, in Niedersachsen können Sie das Grundbuchblatt angeben, verpflichtet sind sie aber nicht.

Sie benötigen zwei Formulare: den Hauptvordruck plus die Anlage Grundstück (GW2).

So gehen Sie vor:

#Schritt 1: Tragen Sie im Hauptvordruck das Aktenzeichen oder die Steuernummer ein. Das Aktenzeichen finden Sie auf dem Informationsschreiben Ihres Finanzamtes. Ansonsten tragen Sie Ihre Steuernummer ein.

#Schritt 2: Im Hauptvordruck klicken Sie auf „Hauptfeststellung“. Geben Sie außerdem die Art der wirtschaftlichen Einheit an, zumeist dürfte „bebautes Grundstück“ richtig sein.

#Schritt 3: Geben Sie nun die Lage des Grundstücks, also die Anschrift ein.

#Schritt 4: Machen Sie als nächstes Angaben zur Gemarkung und zum Flurstück. Die Daten finden Sie im Informationsschreiben des Finanzamtes, das Ihnen vorliegt. Wer ein solches Schreiben nicht erhalten hat, kann die benötigten Angaben über das Bodenrichtwertportal Boris ermitteln. Die Website von Schleswig-Holstein ist erst in Kürze verfügbar. Alternativ können Sie sich an das Grundbuchamt wenden und sich dort einen Grundbuchauszug besorgen.

#Schritt 5: Tragen Sie nun die erfragten Angaben zum Eigentümer oder zur Eigentümerin ein. Eine der Fragen lautet, ob Sie alleinige(r) Eigentümer*in sind oder nicht. Gehört Ihnen das Grundstück alleine, dann tragen Sie bei Zähler und Nenner eine „1“ ein.

#Schritt 6: Nehmen Sie sich nun die Anlage GW2 vor. Tragen Sie hier Angaben zur Fläche und – falls das in Ihrem Bundesland von Relevanz ist – zum Bodenrichtwert ein; die Daten finden Sie im Bodenrichtwertportal Boris.

#Schritt 7: Tragen Sie unter „Angaben bei Wohngrundstücken zum Ertragswert“ ein, in welchem Jahr Ihre Immobilie erstmals bezugsfertig war. Das geht beispielsweise aus den Bauunterlagen oder den Unterlagen zur Gebäudeversicherung hervor. Geben Sie auch die Anzahl von Garagen- oder Tiefgaragenplätze an. Stellplätze im Freien sind zumeist nicht zu berücksichtigen.

#Schritt 8: Jetzt geht es darum, die Wohnfläche anzugeben. Schauen Sie hier genau hin. Keller und Garage etwa gehören nicht zur Wohnfläche; Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen machen zumeist 25 Prozent der Wohnfläche aus. Die Grundsteuer fällt umso geringer aus, je kleiner die Wohnfläche ist.

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