Mängel in der Mietwohnung

Mietminderung – Wann sie berechtigt ist und wann nicht

Wer Mieter ist, hat das Recht auf eine mängelfreie Wohnung. Aber was tun, wenn das nicht der Fall ist? Wie Betroffene zumindest weniger Miete zahlen, solange die Mängel nicht behoben sind.

Die Heizung fällt bei anhaltenden Minusgraden aus, die Wände in den Räumen weisen Schimmelflecken auf und der Keller ist wegen Feuchtigkeit nicht nutzbar. Das alles berechtigt Mieter grundsätzlich, eine Mietminderung vorzunehmen. Denn Vermieter stehen in der Pflicht dafür zu sorgen, dass die Wohnung in einem ordnungsgemäßen und fehlerfreien Zustand ist. Gesetzlich verankert ist das in Paragraph 535 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Mieter müssen über Mängel informieren

Kommt es zu Fehlern und Mängeln in einer Wohnung, ist es Sache der Vermieter, sie zu beseitigen. „In einem ersten Schritt muss der Mieter den Vermieter über die Fehler und Mängel in der Wohnung informieren, am besten schriftlich“, sagt Jutta Hartmann vom Deutscher Mieterbund (DMB) in Berlin. In dem Schreiben sollte er zugleich auffordern, den Mangel zu beseitigen.

Achtung: Kommen die Angeschriebenen der Aufforderung, Mängel zu beseitigen, nicht nach, können Mieter den Mangel unter Umständen selbst beheben lassen – „und zwar auf Kosten des Vermieters“, so Hartmann. Möglicherweise können Mieter gegenüber den Vermietern sogar Schadensersatzansprüche geltend machen. Bei Mängeln von ganz erheblicher Tragweite haben Mieter sogar die Option, fristlos zu kündigen.

 

Weniger Miete zahlen – solange Mängel vorliegen

Mieter haben bei Wohnungsmängeln zwar das Recht, die Miete zu kürzen. „Das setzt aber zwingend voraus, dass der Mieter den Vermieter über den Mangel in Kenntnis setzt“, erklärt Hartmann. Die Frage, in welchem Umfang die Mietminderung gerechtfertigt ist, ist nicht gesetzlich geregelt. „Das ist immer eine Einzelfallentscheidung“, betont Hartmann. Orientierung geben nach ihren Worten ähnlich gelagerte Fälle, die von Gerichten entschieden wurden.

Ein paar Beispiele:

  • 100 % Mietminderung bei Heizungsausfall von September bis Februar
  • 75 % Mietminderung, wenn alle Räume einer Neubauwohnung von Schimmelpilz befallen sind
  • 30 % Mietminderung, wenn Toilette und Wanne wegen eines Wasserschadens nur eingeschränkt nutzbar sind
  • 20 % Mietminderung bei Ausfall der Wasserversorgung
  • 20 % Mietminderung bei Hundekot im Treppenhaus und erheblichen Geruchsbelästigungen

Defekter Aufzug gilt als Grund

Ist der Fahrstuhl defekt, kann auch das zur Mietminderung berechtigen. Vermietern steht es nicht zu, die Reparatur mit Verweis auf eine ungewisse Modernisierung zu verweigern, urteilte das Amtsgericht Berlin-Mitte (Az.: 10 C 104/19). Mieter haben demnach einen Anspruch darauf, dass der Aufzug instandgesetzt wird. Für die Dauer des Ausfalls können sie die Miete mindern.

Mietminderung - für wie lange?

Angenommen, Mieter haben einen Mangel an der Wohnung bemerkt und umgehend die Vermieterseite informiert. Für die Zeit, in der der Mangel besteht, kann die Miete gemindert werden. Der Berliner Mieterverein nennt ein Beispiel: Fällt die Heizung am 15. Januar aus und wird die Heizungsanlage am 30. Januar repariert, können Mieter für einen halben Monat die Miete mindern.

Mietminderung auch bei Mängeln durch Dritte

Selbst, wenn Mängel auf Dritte zurückzuführen sind, besteht grundsätzlich die Möglichkeit, die Miete zu mindern. Beispiele sind laut Deutschem Mieterbund:

  • Andauerndes Hundegebell
  • Lärm von Gaststätten und Diskotheken mit unzureichendem Schallschutz

Bei Baustellenlärm ist indes nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (Az.: VIII ZR 31/18) eine Mietminderung nicht gerechtfertigt - vorausgesetzt, auch der Vermieter kann sich gegen den Lärm nicht zur Wehr setzen oder er muss ihn ohne Entschädigung hinnehmen.

Wann eine Mietminderung ausgeschlossen ist

Nicht immer ist eine Mietminderung berechtigt. Das ist der Fall, wenn

  • bereits bei Einzug der Mangel vorlag, der Mieter ihn also schon kannte oder
  • der Mangel auf das Konto des Mieters geht, er ihn also selbst verursacht beziehungsweise verschuldet hat.

Auch bei unerheblichen Beeinträchtigungen darf der Mieter nicht die Miete mindern.

Vor Mietminderung Rechtsrat einholen

Wird das Mietshaus, in dem man lebt, saniert, kommt es nicht selten durch die Baumaßnahmen zu Beeinträchtigungen durch Lärm oder etwa Schmutz. Auch in solchen Fällen kann eine Mietminderung grundsätzlich berechtigt sein. „Mieter sollten daher unbedingt Rechtsrat bei ihrem örtlichen Mieterverein einholen“, rät Hartmann. Wer als Mieter unberechtigt oder zu viel mindert, riskiert, wenn es ganz schlecht läuft, die Kündigung.

Autor: ING
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