Lexikon zur Baufinanzierung

Alles, was Sie schon immer über die Baufinanzierung wissen wollten.
Von Auszahlungsvoraussetzungen bis Zweckerklärung.
Wort für Wort nachschlagen - und alles verstehen.

Von A bis Z

Damit bevollmächtigen Sie uns bei einer Anschlussfinanzierung, die Umschuldung für Sie abzuwickeln und die Sicherheit (Grundschuld) anzufordern. Mit Ihrer Vollmacht setzen wir uns mit Ihrem bisherigen Institut in Verbindung und regeln alles Weitere. Alle Darlehensnehmer/-innen der bisherigen Finanzierung unterschreiben bitte das Formular „Vollmacht zur Umschuldung“. Falls es andere oder weitere Eigentümer/-innen der Immobilie gibt, ist auch deren Unterschrift erforderlich.

Wenn Ihre bisherige Bank oder Bausparkasse eine bestehende Grundschuld an uns abtritt, spart das die Eintragung einer neuen Grundschuld im Grundbuch. Das klären wir direkt mit dem abtretenden Institut. Hierzu haben Sie uns mit der Vollmacht zur Umschuldung beauftragt. Sie brauchen nichts zu tun.

Das sind die Bedingungen, die wir im Vertrag vereinbaren und die erfüllt sein müssen, bevor Sie sich das Darlehen auszahlen können. Die Auszahlungsvoraussetzungen finden Sie im Vertragsangebot.

Den Bauwerkvertrag schließen Sie mit Ihrer Baufirma. Er kann Ihr komplettes Bauvorhaben regeln oder nur einzelne Bauabschnitte. Die Anzahl der Bauwerkverträge liegt bei maximal 2, wenn Sie einen Keller einplanen. Einzelgewerke können dann noch separat vergeben werden.

Das Geld aus Ihrem Darlehen stellen wir zunächst zinsfrei für Sie bereit. Ab einem bestimmten Datum berechnen wir für die Darlehensteile, die Sie noch nicht abgerufen haben, einen Bereitstellungszins. Ab wann wir wie viel berechnen, sehen Sie im Vertrag.

Wenn die Grundschuld zu unseren Gunsten noch nicht eingetragen werden kann, kann Ihr Bauträger uns mit der Bürgschaft eine „Ersatzsicherheit“ geben. Die Bürgschaft erhalten Sie vom Bauträger.

Der effektive Jahreszins macht Kredite mit gleicher Zinsfestschreibung vergleichbar. Anders als beim gebundenen Sollzins werden hier auch Faktoren wie Zinszahlungs- und Verrechnungstermine eingerechnet. Den effektiven Jahreszins Ihres Darlehens finden Sie im Vertrag.

Ihr eigenes Geld, das Sie für die neue Immobilie ausgeben können, zählt als Eigenkapital. Dazu gehört nicht nur Bargeld, sondern auch Guthaben, das Sie auf Ihren Konten zur Verfügung haben. Für Ihre Immobilienpläne brauchen Sie als Faustregel mindestens 5,5% des Kaufpreises als Eigenkapital-Anteil – für die Grunderwerbssteuer (je nach Bundesland unterschiedlich), für Notar- und Gerichtskosten und gegebenenfalls Maklerkosten. Hier gibts mehr Infos zum Eigenkapital.

Die Eigentumsumschreibung von der Verkäuferin bzw. dem Verkäufer auf die Käuferin bzw. den Käufer findet nach Zahlung des Kaufpreises statt. Zuvor wird eine Auflassungsvormerkung für die oder den Käufer/-in im Grundbuch eingetragen. Damit wird sichergestellt, dass die oder der Käufer/-in nach Zahlung des Kaufpreises auch Eigentümer/-in wird.

Mit der Eintragungsmitteilung informiert das Grundbuchamt, dass Eintragungen im Grundbuch erfolgt sind, z.B. die Neueintragung einer Grundschuld, wenn Sie ein Darlehen aufnehmen, oder einer Grundschuldabtretung. Sie wird Ihnen vom Notariat oder direkt vom Grundbuchamt zugeschickt.

Das Formular „Erklärung des Grundstückseigentümers“ benötigen wir nur bei Immobilien/Grundstücken, die dem Erbbaurecht unterliegen. Damit stimmt die Eigentümerin bzw. der Eigentümer des Grundstücks der Grundschuldeintragung zu und gibt ggf. Erklärungen zum Erbbaurecht, Vorkaufsrecht und Erbbauzins ab.

Schon 60 Monate bevor die Zinsbindung Ihres Darlehens endet, können Sie sich einen neuen Zinssatz sichern – mit einem Forward-Darlehen. Wenn es so weit ist, können Sie das ganz leicht im Internetbanking für sich durchrechnen. Dazu klicken Sie dann bitte einfach auf „Neuen Zins rechnen“.

Auch Bauträger nehmen für den Bau von Häusern und Wohnungen meist ein Darlehen auf. Deren Banken lassen sich diese über Globalgrundschulden auf allen Objekten des Projekts absichern. Der Bauträger/Bauherr darf nur Zahlungen von Käufer*innen entgegennehmen, wenn sichergestellt ist, dass nach vollständiger Kaufpreiszahlung die Globalgrundschuld gelöscht wird. Die Freistellungserklärung erhält der Bauträger von seiner Bank. Die Freistellungserklärung dient also dem Schutz der Käuferin bzw. des Käufers.

Wenn alle im Kaufvertrag vereinbarten Voraussetzungen für die Zahlung des Kaufpreises erfüllt sind, erstellt Ihr Notar eine Fälligkeitsmitteilung. Die schickt der Notar an Sie und in der Regel parallel auch an uns. Sobald alle weiteren Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sind, bezahlen wir den Kaufpreis für Sie.

Den Sollzins Ihres Darlehens finden Sie im Vertragsangebot. Er gibt die Höhe der Verzinsung Ihres Darlehens an. Aus dem Sollzins, dem Tilgungssatz und der Darlehenssumme errechnet sich Ihre monatliche Rate.

Das Grundbuch ist ein Register, das beim Grundbuchamt (Amtsgericht) geführt wird. Es gibt Auskunft über die Größe, Nutzungsart und Eigentumsverhältnisse des Grundstücks sowie über Lasten und Rechte (Grundbucheintragungen).

Der Grundbuchauszug ist eine vollständige Abschrift aller zu einem Grundstück bestehenden Grundbucheintragungen. Ihr Grundbuchamt (Amtsgericht) schickt uns einen Auszug zu, wenn es die Grundschuld eingetragen hat.

Den rangrichtigen Grundbuchauszug brauchen wir nach der Auszahlung Ihres Darlehens. Damit stellen wir sicher, dass unsere Grundschuld erstrangig eingetragen ist. Mit dem Grundbuchauszug weisen Sie nach, dass alle eventuellen Vorlasten gelöscht sind.

Zugunsten der Bank, die Ihre Immobilie finanziert, wird im Grundbuch ein Recht eingetragen. Diese Grundschuld dient dazu, das Darlehen abzusichern. Je nach Finanzierungsart wird die Grundschuld neu eingetragen, abgetreten (Abtretungserklärung) oder gelöscht (Löschungsbewilligung und Löschungsantrag). Mit der Grundschuldbestellungsurkunde veranlasst Ihr Notar die Eintragung der Grundschuld beim Grundbuchamt (Amtsgericht).

Wenn Sie in der Vertragsmappe einen Vordruck „Bestellung einer Grundschuld“ finden, wenden Sie sich damit bitte an Ihren Notar. Er beurkundet das Dokument und schickt es einmal an uns und einmal ans Grundbuchamt (Amtsgericht). Dort wird die Grundschuld zu unseren Gunsten eingetragen und wir bekommen einen Grundbuchauszug. Bei einer Grundschuldabtretung bekommen wir die Grundschuldbestellungsurkunde von Ihrem bisherigen Institut.

Im Formular „Bestellung einer Grundschuld“ finden Sie den Grundschuldzins. Er ist höher als der Darlehenszinssatz. So werden z.B. Zinsschwankungen und anfallende Kosten im Fall einer Zwangsversteigerung abgesichert. Der Grundschuldzins wird zusammen mit der Grundschuld im Grundbuch eingetragen.

Zum Inventar gehören z.B. die Küche und Möbel. Das Inventar ist kein fester Bestandteil der Immobilie und Sie können es nicht aus Ihrer Baufinanzierung bezahlen – sondern mit Ihrem Eigenkapital.

Den Kaufvertrag für ein Grundstück oder eine Immobilie schließen Sie mit der Verkäuferin oder dem Verkäufer bei einem Notariat. Darin werden die Rechte und Pflichten der Verkaufenden und Kaufenden festgelegt, z.B. die Fälligkeitsvoraussetzungen für den Kaufpreis. Den Vertrag bekommen Sie vom Notariat, ein paar Tage nachdem er dort unterzeichnet wurde.

Die Kostenaufstellung („Aufstellung Kosten“) sollte alle geplanten Baumaßnahmen enthalten und es ist wichtig, dass sie von einer Architektin oder einem Architekten bestätigt ist. Wenn ein Generalunternehmer die Leistungen erbringt, legen Sie den unterschriebenen Bauwerkvertrag mit einer detaillierten Auflistung der Leistungen bei. Die Dokumente bekommen Sie bei Ihrem Bauträger bzw. Ihrer Architektin oder Ihrem Architekten.

Wie es der Gesetzgeber vorsieht, überprüfen wir die Identität bei jeder Kontoinhaberin und jedem Kontoinhaber. Zur Legitimation benötigen Sie einen amtlichen Ausweis (Reisepass oder Personalausweis). Das geht ganz schnell per Video-Chat unter www.ing.de/legitimation. Oder in der nächsten Postfiliale – mit dem PostIdent-Coupon aus der E-Mail „Legitimation“.

Ihre Rate setzt sich zusammen aus dem gebundenen Sollzins und dem Tilgungssatz. Grundlage für die Berechnung ist die Darlehenshöhe. Ihre Rate finden Sie im Vertragsangebot.

In einigen Fällen richtet das Notariat für die Abwicklung des Kaufs ein spezielles Bankkonto auf seinen Namen ein, das Notaranderkonto. Da wird der Kaufpreis treuhänderisch hinterlegt. Wenn die im Kaufvertrag vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind, zahlt die Notarin oder der Notar das Geld vom Notaranderkonto an die Verkäuferin oder den Verkäufer aus.

Wenn wir Ihr Darlehen schon auszahlen sollen, bevor die Grundschuld für uns eingetragen ist, kann Ihre Notarin oder Ihr Notar beim Grundbuchamt (Amtsgericht) das Grundbuch einsehen – und bestätigen, dass die Eintragung wie im Kreditvertrag vereinbart erfolgen kann. Mit der Notariatsbestätigung zahlen wir den Kaufpreis aus.

Eintragungen im Grundbuch haben untereinander eine bestimmte Rangfolge. Durch einen Rangrücktritt kann diese Rangfolge verändert werden. Wenn das bei Ihnen nötig ist, muss Ihr Notar die Eintragung des Rangrücktritts veranlassen.

Abkürzung für Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung. Dort rufen wir Informationen ab, um Ihre Bonität zu beurteilen. Mit Ihrer Unterschrift im Vertragsangebot stimmen Sie der Übermittlung Ihrer Daten zu.

Sie können jederzeit sondertilgen – mindestens 1.000 Euro und höchstens 5% des ursprünglichen Darlehensbetrags pro Kalenderjahr. Sie zahlen die Sondertilgung direkt auf Ihr Darlehenskonto ein und wir verrechnen sie dann zum 30. des Monats. So verkürzen Sie die Laufzeit Ihres Darlehens. Wenn Sie mit der Sondertilgung lieber Ihre monatliche Rate senken möchten, setzen Sie sich bitte mit uns in Verbindung.

Wenn Sie mit einer bestehenden Baufinanzierung zu uns wechseln, gibt Ihre bisherige Bank den Termin für die Ablösung des Darlehens vor. Falls bei uns noch nicht alle Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sein sollten und wir nicht pünktlich ablösen können, berechnet die „alte“ Bank für jeden Tag Verspätung Zinsen.

Im Anhang der E-Mail 1/4 „Begrüßung und Vertrag / Unterlagen zur Rücksendung“ finden Sie den Tilgungsplan für Ihr Darlehen. Er zeigt Ihnen den möglichen Darlehensverlauf während der Zinsbindung. Sie können sich jederzeit mit wenigen Mausklicks einen neuen Tilgungsplan im Internetbanking berechnen.

Während der Zinsfestschreibung können Sie den Tilgungssatz 2-mal kostenlos ändern. Näheres dazu finden Sie im Vertragsangebot.

Die Valutenbescheinigung wird von der Bank erstellt, bei der wir für Sie Ihr Darlehen ablösen sollen. Hier steht alles Wichtige für uns drin, z.B. der Ablösebetrag, das Ablösedatum, weitere Kosten oder die Sicherheiten, die wir bekommen können. Wir kümmern uns dann um alles Weitere.

Vorlasten sind Eintragungen im Grundbuch, die noch vor unserer Grundschuld stehen.

Der Zinsanpassungstermin ist der Tag, an dem die Zinsbindung Ihres Darlehens endet. Zu diesem Stichtag vereinbaren wir neue Zinsen, um Ihre Baufinanzierung fortzuführen.

Das ist die Zeitspanne, für die wir den gebundenen Sollzins fest vereinbaren. Dazu finden Sie Näheres im Vertragsangebot.

Die Zweckerklärung verknüpft Ihr Darlehen mit der eingetragenen Grundschuld. Sie bewirkt, dass wir nur dann eine Zwangsvollstreckung betreiben dürfen, wenn Sie Ihre Vertragspflichten nicht erfüllen. Die Zweckerklärung liegt als separates Dokument in der Vertragsmappe. Bitte senden Sie es uns per Post zu.