Unsicherheit als Bremse für die Erholung am deutschen Wohnimmobilienmarkt

Das Statistische Bundesamt hat in dieser Woche den Hauspreisindex für das erste Quartal 2025 veröffentlicht. Die Daten deuten zwar auf eine leichte Erholung hin, die Aussichten bleiben allerdings von Unsicherheit geprägt. Für den Moment hilft es dabei wenig, dass die neue Bundesregierung damit begonnen hat, lang erwartete Reformen umzusetzen.

Das Preiswachstum für Wohnimmobilien hat im 1. Quartal angezogen

Daten zum deutschen Wohnimmobilienmarkt werden immer erst mit erheblicher Verzögerung veröffentlicht. In dieser Woche, und damit rund drei Monate nach Ende des ersten Quartals 2025, hat das Statistische Bundesamt das Update zur Entwicklung der Wohnimmobilienpreise veröffentlicht. Die Daten zeigen, dass die deutschen Hauspreise im ersten Quartal 2025 um 1,4 Prozent gegenüber dem Vorquartal gestiegen sind, nach abwärts revidierten 0,1 Prozent im vierten Quartal 2024. Damit liegen die Hauspreise zwar noch immer rund 10 Prozent unter ihrem im zweiten Quartal 2022 erreichten Höchststand, aber auch knapp 4 Prozent höher als zum Tiefst-Niveau, das im ersten Quartal 2024 erreicht wurde. Anders ausgedrückt: Die Erholung des deutschen Wohnungsmarktes hat sich in den ersten drei Monaten des Jahres zwar beschleunigt, ist aber noch weit davon entfernt, substanziell zu sein.

Der Blick zurück blendet, der Blick nach vorn ist unscharf

In Anbetracht der sich überschlagenden Ereignisse der vergangenen Monate wirken die Daten ein wenig wie eine Momentaufnahme aus einer anderen Zeit. Denn wenn wir von den Entwicklungen im ersten Quartal sprechen, dann sprechen wir von einer Welt, in der es noch keinen „Liberation Day“ oder das anhaltende Hin und Her im Zollstreit gab. Allerdings war da die Wahl der neuen Bundesregierung und der „Merz-Moment“, also die Ankündigung der fiskalpolitischen Kehrtwende, die kürzlich im Haushalt für die kommenden Jahre bestätigt wurde und die Staatsanleiherenditen Mitte März deutlich nach oben gedrückt hatte. Der Anstieg der Staatsanleiherenditen schlug sich jedoch erst im April wirklich in höheren Hypothekenzinsen nieder. Das Neukreditvolumen für Hypothekendarlehen lag im ersten Quartal 2025 um etwa 35 Prozent höher als im Vorjahr.

Die anhaltende Erholung des Wohnimmobilienmarktes im ersten Quartal verschleiert allerdings die Tatsache, dass die Erschwinglichkeit von Wohneigentum bereits auf niedrigem Niveau stagniert. Langsameres Lohnwachstum, schwankende Zinsen und wieder steigende Hauspreise belasten die Erschwinglichkeit.

Mit Blick auf die Zukunft sehen wir wenig Spielraum für eine deutliche Verbesserung der Erschwinglichkeit von Wohneigentum. Zwar ist die Volatilität an den Staatsanleihemärkten angesichts der vielfältigen Unsicherheitsfaktoren nach wie vor hoch, aber wir sehen nur wenig Abwärtspotenzial für die Renditen deutscher Staatsanleihen und damit auch für die Hypothekenzinsen. Tatsächlich gehen wir davon aus, dass die Zinsen in diesem Jahr weitgehend stabil bleiben und im Jahr 2026 steigen werden, wenn die fiskalpolitischen Maßnahmen der Bundesregierung ihre volle Wirkung entfalten.

Außerdem beginnt sich das Lohnwachstum allmählich wieder zu normalisieren - die starken Aufholeffekte der letzten Jahre klingen ab und angesichts der vorsichtigen Abkühlung des Arbeitsmarktes dürfte die Ära der starken Lohnforderungen vorbei sein. Man füge den erwarteten weiteren Anstieg der Immobilienpreise hinzu, der auch durch strukturelle Faktoren wie das anhaltende Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage bedingt ist, und es ist schwer vorstellbar, wie sich die Erschwinglichkeit in naher Zukunft spürbar verbessern sollte.

Ist da ein Hoffnungsschimmer in Sicht?

Erschwerend hinzu kommt die anhaltende Unsicherheit der Verbraucher in Bezug auf die Erholung des Immobilienmarktes. Laut Umfragen zögern die meisten Haushalte noch immer, größere Anschaffungen zu tätigen, während die Sparneigung weiterhin hoch ist. Die jüngsten Ankündigungen der Bundesregierung mögen zwar die Zuversicht der Unternehmen gestärkt haben, die Verbraucher bleiben aber vorsichtig - vor allem aufgrund der geopolitischen Unsicherheit. Damit sich das Stimmungsbild ändert, braucht es entweder direkte finanzpolitische Unterstützung oder einen deutlichen Rückgang der wirtschaftspolitischen Risiken.

Es gibt jedoch einen Lichtblick: Im Bausektor kehrt der Optimismus zurück. Zwar liegt die Stimmung nach wie vor unterhalb des historischen Durchschnitts, aber die Erwartungen haben sich aufgehellt und zuletzt den höchsten Stand seit rund drei Jahren erreicht. Ein wesentlicher Faktor hierfür dürfte der von der Regierung vorgeschlagene „Bau-Turbo“ sein, mit dem der Wohnungsbau in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt durch eine Vereinfachung der Genehmigungsverfahren beschleunigt werden soll.

Falls er wirksam umgesetzt wird, könnte dieser Bürokratieabbau längerfristig die Wohnungsknappheit in Deutschland lindern. Allerdings könnte es bis weit nach dem Sommer dauern, bis sich die verbesserte Stimmung im Wohnungsbausektor in tatsächlicher Aktivität niederschlägt. Derzeit deuten die Umfragedaten noch auf einen lediglich bescheidenen Aufschwung der Bautätigkeit hin.

Insgesamt gehen wir davon aus, dass sich die Erholung am Wohnimmobilienmarkt fortsetzen wird, wenn auch in verhaltenem Tempo.