Die Fragmentierung des Immobilienmarkts ist bereits sichtbar

Deutschland hat ein Demographieproblem. Von den Folgen bleibt auch der Immobilienmarkt nicht verschont. Ein flächendeckender Ausverkauf wird allerdings nicht die Folge des voranschreitenden demographischen Wandels sein – vielmehr wird der deutsche Immobilienmarkt im Jahr 2040 deutlich fragmentierter, regional polarisiert und herausfordernd sein.

Besonders sichtbar wird diese Fehlallokation bereits jetzt im Stadt-Land-Vergleich. Zwar leben in Deutschland insgesamt mehr Menschen in unter- als in überbelegten Wohnungen und verfügen damit – gemessen an Haushaltsgröße und -zusammensetzung – über mehr Räume als nötig. Die regionalen Unterschiede sind jedoch erheblich.

Überbelegung bleibt ein urbanes Phänomen: 17 Prozent der städtischen Haushalte leben in zu kleinen Wohnungen. Im ländlichen Raum sind es lediglich fünf Prozent – jeder Zweite hat dort zu viel Platz. Besonders ausgeprägt ist Unterbelegung außerdem bei Eigentümern und älteren Haushalten, die häufig in zu großen Immobilien verbleiben. Geringe Mobilität und Strukturschwäche verstärken diesen Effekt und führen, wie unser Chart of the Week zeigt, in alternden, ländlichen Regionen zunehmend zu Leerstand.

Während bundesweit rund 30 Prozent der Bevölkerung älter als 65 Jahre sind, liegt der Anteil in Mecklenburg‑Vorpommern und Sachsen‑Anhalt bei 37 Prozent. Hamburg und Berlin sind deutlich jünger – und weisen gleichzeitig Leerstandsquoten von unter zwei Prozent auf. In demographisch älteren Bundesländern liegt der Leerstand hingegen zwischen fünf und neun Prozent. Damit wird deutlich, dass jüngere Regionen vermehrt mit Wohnungsknappheit kämpfen, ältere Regionen eher mit mangelnder Nachfrage.

Als gesunde Leerstandsquote, die als notwendig für einen funktionierenden Markt gesehen wird, gilt ein Niveau von zwei bis vier Prozent. In Deutschland liegen nur fünf Bundesländer innerhalb dieser Spanne. In allen anderen ist der Markt entweder überhitzt oder strukturell geschwächt.

Städte sind vom demographischen Wandel also weniger stark betroffen. Auch dank niedrigerer Eigentumsquoten und einem höheren Mietanteil. Während Wohnimmobilien in ländlicheren Regionen zu jeweils rund 50 Prozent vom Eigentümer bewohnt bzw. vermietet werden, wird lediglich jede fünfte Wohnimmobilie in den A-Städten vom Eigentümer selbst zu Wohnzwecken genutzt. 80 Prozent der Immobilien werden vermietet. Dementsprechend wirkt Urbanität als Puffer gegen demographisch bedingte Leerstandsrisiken. Gleichzeitig bleiben Städte aufgrund ihrer Lagevorteile besonders gefragt.

Verstärktes Ungleichgewicht statt Überangebot

Der demographische Wandel ist kein ferner Schock, sondern die Realität – und er verändert den Immobilienmarkt bereits jetzt. Zwar leise, doch mit deutlichen langfristigen Folgen. Gefangen zwischen Leerstandsrisiko und Wohnungsknappheit entsteht kein Überangebot, sondern ein Ungleichgewicht. Ohne Anpassung des Bestands an kleinere Haushalte und ohne mehr regionale Flexibilität in der Bevölkerung droht aus fragmentiert schnell dysfunktional zu werden.

Zum Download: unsere Studie „Zwischen Leerstandsrisiken und Wohnungsknappheit – der deutsche Immobilienmarkt im Jahr 2040“