Die Widerstandsfähigkeit des deutschen Immobilienmarktes steht auf wackeligem Fuß

Trotz steigender Zinsen und geopolitischer Spannungen hat sich der deutsche Immobilienmarkt bislang relativ robust gezeigt. Doch der Blick unter die Oberfläche zeigt: Die Belastungsprobe nimmt zu. Der Druck auf die Erschwinglichkeit steigt und die Kreditdynamik schwächelt. All das deutet darauf hin, dass die bisherige Widerstandskraft des Marktes zunehmend auf die Probe gestellt wird.

Der deutsche Immobilienmarkt trotzt den jüngsten Herausforderungen – fürs Erste

Als sich im März der Konflikt im Nahen Osten zuspitzte und die Kapitalmarktzinsen deutlich anzogen, weckte das schnell Erinnerungen an die jüngste Korrektur am Immobilienmarkt. Die Sorge, dass sich die Dynamiken von 2022 wiederholen könnten, war groß. Die in dieser Woche veröffentlichten Daten zur Immobilienpreisentwicklung im ersten Quartal zeichnen allerdings ein anderes Bild: Der Markt scheint dem Schock standgehalten zu haben. Zumindest fürs Erste.

Dem Statistischen Bundesamt zufolge stiegen die Hauspreise im ersten Quartal 2026 um 0,3 Prozent gegenüber dem Vorquartal, nachdem sie im vierten Quartal 2025 noch um revidierte -0,5 Prozent gefallen waren. Im Jahresvergleich ergibt sich ein Plus von 1,4 Prozent. Wie unser Chart of the Week zeigt, liegen die Wohnimmobilienpreise damit zwar weiterhin rund 8,3 Prozent unter dem Höchststand von 2022, zeitgleich aber um mehr als 5 Prozent über dem Tiefpunkt, der im Jahr 2024 erreicht wurde.

Die positive Preisentwicklung im ersten Quartal bedeutet allerdings nicht, dass der Markt immun gegenüber den negativen wirtschaftlichen Folgen des Kriegs im Nahen Osten ist. Denn tatsächlich traf der jüngste Schock auf einen Markt, der aufgrund geschwächter Erschwinglichkeit bereits unter Druck stand.

Bereits seit Jahresbeginn waren die Kapitalmarktzinsen – und in der Folge auch die Finanzierungskosten – gestiegen, getrieben von der Erwartung an höhere Staatsverschuldung. Gleichzeitig zogen die Immobilienpreise weiter an, während sich das Lohnwachstum abschwächte.

Diese Kombination hinterließ bereits vor der jüngsten geopolitischen Eskalation Spuren im Kreditneugeschäft. Die Vergabe neuer Wohnungsbaukredite entwickelte sich zu Jahresbeginn schwach und zeigte zuletzt eine ausgeprägte Volatilität. Auf einen kräftigen Anstieg im März, vermutlich getrieben durch Vorzieheffekte, folgte im April ein deutlicher Rückgang.

Von einer nachhaltigen Erholung kann daher kaum die Rede sein. Vielmehr zeigt sich, wie hochsensibel die Kreditnachfrage auf Veränderungen in den Finanzierungsbedingungen reagiert.

Oder anders formuliert: Während die Preisentwicklung des ersten Quartals Stabilität suggeriert, zeichnen die jüngsten Entwicklungen im Neugeschäft mit Immobilienkrediten ein deutlich fragileres Bild.

Herausfordernder Ausblick unter strukturellem Rückenwind

Der kurzfristige Ausblick dürfte dementsprechend herausfordernd bleiben. Gestiegene Finanzierungskosten, ein sich abkühlender Arbeitsmarkt und anhaltender Druck auf die Realeinkommen dürften die Nachfrage am Immobilienmarkt zunächst dämpfen.

Gleichzeitig sorgen strukturelle Faktoren aber weiterhin für Unterstützung. Das Ungleichgewicht zwischen Wohnungsangebot und -nachfrage ist nach wie vor erheblich. Im vergangenen Jahr ist der Bauüberhang, also die Differenz zwischen zum Bau genehmigten und den fertiggestellten Wohnungen zum ersten Mal seit 2022 wieder gestiegen, was die anhaltende Knappheit am Wohnungsmarkt unterstreicht. Hinzu kommt die Aussicht auf eine graduelle konjunkturelle Erholung in der zweiten Jahreshälfte, die dem Immobilienmarkt zumindest vorsichtigen Rückenwind verleihen dürfte.

Insgesamt bedeutet das, dass der deutsche Immobilienmarkt derzeit in zwei Richtungen gezogen wird. Auf der einen Seite stehen strukturelle Knappheit und sich verbessernde konjunkturelle Aussichten, die Unterstützung bieten. Auf der anderen Seite belasten schwache Erschwinglichkeit und volatile Finanzierungsbedingungen die Marktdynamik.

Noch hält sich der Markt. Doch das Gleichgewicht wird zunehmend fragiler – und die bisherige Widerstandskraft des deutschen Immobilienmarktes dürfte in den kommenden Monaten weiter auf die Probe gestellt werden.