Der Wohnungsmarkt schwächelt – doch die Preise merken das nicht

Auf den ersten Blick wirkt die jüngste Entwicklung am deutschen Wohnimmobilienmarkt widersprüchlich – die Zinsen steigen, die Leistbarkeit nimmt ab und die Nachfrage nach Immobilienkrediten geht zurück. Und doch steigen die Immobilienpreise weiter. Tatsächlich erzählt der anhaltende Preisanstieg allerdings nur die halbe Geschichte eines Marktes, der zwischen zyklischen Gegenwinden und struktureller Knappheit gefangen bleibt.

Die deutsche Wirtschaft hat in den vergangenen neun Monaten etwas geschafft, was in den vergangenen sechs Jahren eine Seltenheit war – sie hat immer wieder aufs Neue positiv überrascht. Trotz politischer Unsicherheit, geopolitischer Spannungen und gestiegener Energiepreise – die Frühindikatoren deuten weiterhin auf Resilienz hin. Der Immobilienmarkt ist bekanntermaßen Spiegel der deutschen Gesamtwirtschaft. Und auf den ersten Blick scheint es, als wäre die Reflexion auch diesmal perfekt.

Dem Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes nach sind die Wohnimmobilienpreise in Deutschland im zweiten Quartal 2026 um 0,3 Prozent im Vergleich zum Vorquartal gestiegen. Im ersten Quartal hatte der Anstieg bei abwärts revidierten 0,1Prozent gelegen. Im Vorjahresvergleich lagen die Immobilienpreise somit zum Ende des zweiten Quartals um 0,6 Prozent höher. Damit bleiben sie zwar noch um rund 8 Prozent unterhalb ihres im Jahr 2022 erreichten Höhepunkts, sind aber zeitgleich um rund 5 Prozent über das jüngste Tief aus 2024 herausgewachsen.

Auf den ersten Blick sieht es also danach aus, als hätte der Immobilienmarkt der Belastung durch höhere Zinsen widerstanden. Doch so leicht ist es nicht. Denn tatsächlich zeigen die Daten zum Neugeschäft mit Immobilienkrediten, dass der mittlerweile rund 100 Basispunkte schwere Zinsanstieg durchaus Spuren hinterlässt. Und zwar in der Nachfrage. In den ersten sieben Monaten des Jahres lag das Neugeschäft mit Immobilienkrediten um mehr als 1,5 Prozent niedriger als im Vorjahr.

Das unterstreicht erneut, wie sensibel die Nachfrage am Immobilienmarkt auf Veränderungen in den Finanzierungsbedingungen reagiert.

Die Leistbarkeit bleibt der entscheidende Faktor für zyklische Entwicklungen am Immobilienmarkt. Und die Leistbarkeit hat sich zuletzt verschlechtert. Potenzielle Käufer stehen derzeit vor einer schwierigen Kombination aus höheren Immobilienpreisen, gestiegenen Finanzierungskosten und den Auswirkungen der schwächeren realen Kaufkraft, bedingt durch die negativen wirtschaftlichen Folgen des Krieges im Nahen Osten. Dabei können sich schon relativ geringe Anstiege der Zinsen für Immobilienkredite unverhältnismäßig stark auf die Finanzierungsmöglichkeiten von Haushalten auswirken und potenzielle Käufer aus dem Markt drängen oder sie dazu zwingen, ihre Kaufentscheidung aufzuschieben.

Mit Blick nach vorne gibt es zunächst wenige Argumente, die für Erleichterung am Markt sprechen. Im August und September sind die Kapitalmarktzinsen weiter angezogen, dementsprechend dürften auch die Kreditzinsen im dritten Quartal erhöht bleiben. Ein nennenswerter Anstieg der Nachfrage nach Immobilienkrediten erscheint daher in naher Zukunft unwahrscheinlich.

Aber warum spüren die Hauspreise diese Nachfragedelle nicht? Das bringt uns zurück zur ersten Hälfte der Geschichte – der über strukturelle Knappheit. Jedenfalls dürfte genau die der Grund dafür sein, dass die Hauspreise nach wie vor steigen. Während die Bauaktivität noch immer verhalten bleibt, besteht nach wie vor ein großes Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Und genau das bietet den Hauspreisen eine wichtige Stütze und hilft außerdem zu erklären, weshalb Preise und Nachfrage aktuell unterschiedliche Signale senden.

Das Kreditneugeschäft reagiert bereits auf die Verschlechterung der Leistbarkeit und höhere Kreditkosten. Die Preise hingegen profitieren weiterhin von struktureller Knappheit und passen sich zudem in der Regel erst mit einer erheblichen Verzögerung an. Außerdem darf nicht vergessen werden, dass Preise auch bei geringeren Absatzmengen steigen können.

Insgesamt zeichnet sich am deutschen Immobilienmarkt ein interessantes Bild ab: Der Markt steht aufgrund der höheren Finanzierungskosten bereits unter Druck, doch die Preise steigen weiter.