Zwischen Leerstandsrisiko und Wohnungsknappheit - der deutsche Immobilienmarkt im Jahr 2040

Nicht nur die Bevölkerung, auch die Haushaltsgröße schrumpft. Zeitgleich steigen die Ansprüche. Ein vom demographischen Wandel gezeichneter Immobilienmarkt wird in 15 Jahren daher nicht entspannter, sondern stärker fragmentiert sein – mit wachsendem Leerstandsrisiko auf dem Land und anhaltender Enge in den Städten.

Deutschland hat ein Demographieproblem: Einer alternden Gesellschaft steht eine dauerhaft niedrige Geburtenrate gegenüber. Trotz Zuwanderung dürfte die Bevölkerung bis 2040 um rund 2,5 Millionen Menschen bzw. drei Prozent schrumpfen. Noch gravierender ist der Rückgang der Erwerbsbevölkerung, die im gleichen Zeitraum um mehr als 5 Millionen Menschen bzw. 10 Prozent abnehmen dürfte – mit spürbaren Folgen für Arbeitsmarkt, Wachstum und Wohlstand. Auch der Immobilienmarkt bleibt davon nicht verschont. Droht jetzt der Ausverkauf?

Nein, und das hat vor allem mit einem wichtigen Trend der letzten Jahre zu tun: dem Trend zu kleineren Haushalten. Während sich vor 25 Jahren noch durchschnittlich 2,1 Personen einen Haushalt teilten, waren es zuletzt nur noch 1,95 Personen. Die Zahl der Ein- und Zweipersonenhaushalte ist seitdem um mehr als 20 Prozent gestiegen, größere Haushalte nahmen um rund 10 Prozent ab. Mit Blick auf die Zukunft dürfte sich dieser Trend nicht nur fortsetzen, sondern verschärfen. Der Haushaltsvorausberechnung des Statistischen Bundesamtes zufolge dürfte es in 15 Jahren knapp viermal so viele Ein- und Zweipersonenhaushalte wie größere Haushalte geben, gegenüber aktuell etwa dem Dreifachen.

Durch den Trend zu kleineren Haushalten wird der demographische Wandel nicht zu einem Ausverkauf am Immobilienmarkt führen. Starke Spuren wird der demographische Wandel allerdings wohl hinterlassen. Wir sehen zwei allgemeine, mögliche und leicht überzeichnete Szenarien für den deutschen Immobilienmarkt im Jahr 2040. Entweder treiben hohe Preise und Wohnraummangel in den Städten immer mehr Haushalte ins Umland und auf das Land, was dort den Leerstand reduziert und in den Metropolen für etwas Entspannung sorgt. Oder die regionale Spaltung vertieft sich weiter: leere, alternde Regionen auf der einen Seite, überfüllte Städte auf der anderen.

Unterschiedliche Entwicklungen zwischen Stadt und Land waren in den letzten Jahren schon ein auffälliges Kennzeichen des deutschen Immobilienmarkts. Die weitere Entwicklung dieser Spannung in den kommenden Jahren wird stark vom demographischen Wandel beeinflusst werden. Die Gefahr ist, dass die Unterschiede bis 2040 noch zunehmen werden und der deutsche Wohnimmobilienmarkt nicht entspannter sein wird, sondern deutlich fragmentierter, regional polarisiert und herausfordernd.

Zum Download: unsere ING-Studie "Zwischen Leerstandsrisiko und Wohnungsknappheit - der deutsche Immobilienmarkt im Jahr 2040"