Haus verkaufen

Wie viel ist meine Immobilie wert? | 29.01.2020

Immobilienwert

© Alexandra Nakic – istock.com

Der Immobilienmarkt boomt. Deshalb nutzen viele Eigentümer die Gunst der Stunde und wollen ihr Haus verkaufen. Doch wie viel ihre Immobilie wert ist, hängt von mehreren Faktoren ab.
 
Eine eigene Immobilie: Für viele Deutsche ist das ein Lebenstraum. Nicht wenige scheinen sich den auch zu erfüllen: Laut Statistischen Bundesamts besitzt Anfang 2018 fast jeder zweite Haushalt (48%) mindestens eine Immobilie. Wer aber sein Haus oder seine Eigentumswohnung verkaufen will, steht oft vor der Frage: Wie viel ist meine Immobilie eigentlich wert? Ein Überblick über die wichtigsten Faktoren.

Möglichkeiten der Wertermittlung

Um den Wert der eigenen Immobilie zu ermitteln, können Eigentümer mehrere Wege gehen. Welcher der richtige ist, hängt von den Verkaufsumständen ab.

Das Gutachten:

Der wohl umfangreichste Weg, eine fachmännische Einschätzung zu erhalten, sind Wertgutachten. Die sind vor allem dann wichtig, wenn die Bewertung der Immobilie gerichtsfest sein soll. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn:

  • sich die Eigentümer scheiden lassen.
  • ein Erbschaftsstreit vorliegt.
  • das Haus oder die Wohnung versteigert wird.
  • die Immobilie aus dem Betriebsvermögen in Privateigentum überführt werden soll.

Die Kosten für ein solches Gutachten liegen laut Sibylle Barent vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland bei 1000 bis 1500 Euro plus Mehrwertsteuer. Eine Kurzfassung koste etwa 500 bis 1000 Euro. Bei den Preisen komme es aber auch darauf an, wie viel Aufwand der Gutachter beitreiben müsse. Ein Vollgutachten könne in einem komplexen Fall einer teuren Immobilie auch schon einmal mehrere Tausend Euro kosten.

Der Qualifizierte Bausachverständige:

Wenn Kaufinteressenten nur eine sachkundige Einschätzung brauchen, müssen sie nicht unbedingt ein formelles Gutachten mit Stichtagsbezug erstellen lassen, sagt Corinna Merzyn vom Verband Privater Bauherren (VPB). Hier reicht oft die Einschätzung eines qualifizierten Bausachverständigen. Eine sachkundige Einschätzung, wie viel die Interessenten als Kaufpreis bereit sein sollten zu investieren, kann so auch um die Angabe ergänzt werden, welche Folgeinvestitionen notwendig werden. Diese Information wäre in einem formellen Wertgutachten gar nicht komplett enthalten. Je nachdem, zu welchem Zweck ein Eigentümer oder Kaufinteressent die Einschätzung benötigt, variieren laut Merzyn auch die Preise. Bei einem Standardfall seien 500 Euro ein grober Richtwert.
 
Einem Verkäufer werden aber auch oft kostenlose Ersteinschätzungen von einem Makler angeboten, berichtet Barent. Das sei vor allem in gefragten Lagen der Fall.

Erste Einschätzung selbst vornehmen:

Wer erste Anhaltspunkte für den Immobilienwert sucht, kann auch selbst einiges herausfinden. Dabei hilft zum Beispiel ein Blick auf Immobilienportalen oder –anzeigen: Wie viel kostet ein vergleichbares Haus in der gleichen Nachbarschaft? Den Grundstückswert können Eigentümer beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte der eigenen Gemeinde herausfinden, erklärt Barent. Mittlerweile gibt es auch online einige Immobilienwertrechner.

Wertbestimmung: Drei Verfahren

Und wie ergibt sich aus diesen Faktoren ein bestimmter Wert? Um den festzustellen, gibt es drei verschiedene Verfahren. Welches angewendet wird, hängt von der Immobilienart ab. So wird beispielsweise der Wert eines Einfamilienhauses anders bestimmt als der eines Mietobjekts.

  • Das Vergleichswertverfahren kommt meistens zum Einsatz, wenn der Wert von zwei vergleichbaren Immobilien oder von Reihen- und Doppelhäusern ermittelt werden soll.
  • Das Sachwertverfahren wird oftmals bei Ein- oder Zweifamilienhäusern angewendet.
  • Das Ertragswertverfahren wird bei Mietobjekten zur Ermittlung herangezogen.

Welche Faktoren bestimmen den Wert?

Dass die Lage einen entscheidenden Einfluss auf den Wert der Immobilie hat, wissen die meisten Eigentümer. Doch folgende Faktoren spielen dem Immobilienportal Immobilienscout24 zufolge außerdem eine Rolle:

  • die Immobilienart
  • die Größe der Immobilie
  • das Baujahr
  • Befindet sich die Immobilie auf dem Land oder in der Stadt?
  • die Qualität der Bausubstanz
  • Energieeffizienz
  • Wurden Modernisierungs- bzw. Sanierungsmaßnahmen vorgenommen?
  • Hat die Immobilie einen Balkon, Garten etc.?
  • Wie ist die ÖPNV-Anbindung?
  • Thema Infrastruktur: Gibt es Schulen und Restaurants in der Nähe?

Diese Kosten gehen vom Kaufpreis noch ab

Ist der Wert einmal ermittelt, fragen sich viele Immobilienbesitzer: Dürfen sie nun den gesamten Kaufpreis behalten? Nicht unbedingt. Steuerfrei ist der Verkauf nur dann, wenn:

  • die Immobilie im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
  • Seit dem Kauf bzw. der Fertigstellung der Immobilie zehn Jahre vergangen sind.

Außerdem teilen sich laut Barent Käufer und Verkäufer oft die Makler-Kosten, die je nach Bundesland inklusive Mehrwertsteuer zwischen 3,57% und 7,14% des Kaufpreises liegen. Nur in Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen und Teilen Niedersachsens gebe es diese Aufteilung noch nicht.

Fazit

Wollen Eigentümer ihr Haus oder ihre Wohnung verkaufen, ist es gar nicht so leicht, den Wert ihrer Immobilie zu bestimmen. Dabei spielen nicht nur viele Faktoren eine wichtige Rolle, sondern auch unterschiedliche Wertermittlungs-Verfahren. Ob zur Einschätzung außerdem ein formelles Gutachten benötigt wird, hängt von den Verkaufsumständen ab.

Autor: ING


Ihre Meinung

Kommentare (12)


Kommentare

ING

18.08.2020

Hallo Frau Anderweit, wir haben seit Kurzem eine Kooperation mit McMakler, die Vorteile sind bestimmt sehr interessant für Sie: www.ing.de/baufinanzierung/makler-empfehlung/ Viele Grüße, Ihr Social Media Team


Anja Anderweit

17.08.2020

Hallo,
Wir finanzieren unsere Immobilie über die Ing Diba. Aufgrund der Scheidung muss das Haus nun bewertet werden. Hat die ING Diba auch eigene Gutachter?


ING

24.02.2020

Hallo Helmer, mit dieser sehr konkreten Frage möchten wir Sie gern an Ihren Steuerberater verweisen. Viele Grüße, Ihr Social Media Team


Helmer

23.02.2020

Wenn ich ein 2-Familienhaus, das von 2 Parteien bewohnt wird, verkaufen möchte und ich nicht selbst die letzten 2 - 3 Jahre darin gewohnt habe, wieviel muß ich vom Verkaufspreis versteuern, Können Sie eine Beispielrechnung machen, damit man weiß, mit weil Steuern man rechnen muss.


Anna

17.02.2020

Auch ich hätte mir einen Immobilienrechner gewünscht, diese Fakten sind bekannt, aber anfangen kann man nicht viel damit.


ING

17.02.2020

Hallo zusammen, Ihre Kommentare geben wir gern als Anregung an unsere Kollegen weiter, vielen Dank dafür. Viele Grüße, Ihr Social Media Team


Christiane

15.02.2020

Ich habe hier einen Immobilienwert-Rechner vermutet. Mit Hinweisen zur Berechnung kann man allein nichts anfangen. Bei einer Kreditanfrage ermitteln die Mitarbeiter mit wenigen Fragen innerhalb von Minuten einen Immobilienwert, den sie für die Kreditanfrage zugrunde legen. Warum kann man das hier nicht selbst tun?


Hr Wagner

15.02.2020

warum bietet die Diba nicht einen einfachen Immobienrechner auf der Homepage an? So hat man einen ersten Wert, die entsprechenden Tools hat die Diba zur Verfügung


Martina

14.02.2020

Auch ich habe einen Immobilienwertrechner erwartet, damit man ein Gefühl für eine Größenordung bekommt.


Dieter 2

03.02.2020

Der Wert einer Immo kann sich leider blitzartig ändern. Man denke nur an die Schließung eines benachbarten größeren Werkes, wodurch plötzlich hunderte Immo-Besitzer wegen Umzug verkaufen müssen. Ich denke dabei mehr an das Thema "extremer Wertverlust durch plötzliche Genehmigung des Baus von Windkraftanlagen in unmittelbarer Nachbarschaft". Ähnlich ist es mit dem Bau von neuen Verkehrswegen in der Nachbarschaft, wodurch eine extrem ruhige Idylle zum Lärm geplagten Wohngebiet werden kann.


jogi

03.02.2020

leider taugen diese Immowertrechner nicht viel. Bei mir kam ein Wert zwischen 100 und 180 TEuro raus. Was soll man damit anfangen?


Olaf Moeser

31.01.2020

Es wäre gut, hier einen solchen Immobilienwert-Rechner zu finden, damit man einfach mal die Größenordnung erfährt.