Gemeinsamer Immobilienkauf

Trennung im trauten Heim: Tipps für Paare beim Hauskauf

Bauen-Wohnen 4 min Lesedauer 28.12.2022

Wie romantisch: Ein Pärchen plant seine Zukunft, möchte eine Familie gründen und kauft gemeinsam eine Immobilie. Doch auch noch so verliebte Immobilienkäufer sollten vertraglich festhalten, was im Fall einer Trennung passiert.

Eine Trennung ist oftmals schon schwierig genug. Noch schlimmer kann es werden, wenn sich das Ex-Paar dann noch über den Verbleib einer gemeinsamen Immobilie einigen muss. „Am einfachsten wäre in so einem Fall, ein großes Messer zu nehmen und das Haus in der Mitte zu durchteilen”, sagt Thomas Mai von der Verbraucherzentrale Bremen scherzhaft. Sein ernstgemeinter Rat: Um Konflikte zu vermeiden sollten sich das Paar mit professioneller Hilfe zusammensetzen und vorzeitig eine schriftliche Regelung vornehmen.

„Es sollte mit einem Anwalt oder Notar rechtzeitige besprochen werden, welche Möglichkeiten umsetzbar sind, schon vertraglich geregelt werden können und von Zeit zu Zeit angepasst oder verändert werden”, sagt Mai. Denn eine Scheidung oder Trennung bei gemeinsamen Wohneigentum könne tiefgreifende finanzielle Konsequenzen haben - je nachdem wie die finanziellen und familiären Verhältnisse liegen. Die Betroffenen sollten sich deshalb rechtzeitig fragen, was im Falle des Falles mit der gemeinsamen Immobilie geschehen soll.

Damit das Haus nicht zwangsversteigert wird

Beim Darlehen für das Haus geht es schon los. Auch unverheiratete Paare schließen für die Finanzierung ihres zukünftigen Heims in der Regel gemeinsam einen Darlehensvertrag ab. Schon in diesem sollte der Fall einer Trennung berücksichtigt werden. Bestenfalls vereinbart das Paar mit der Bank zunächst ein Tilgungswechsel. So kann vermieden werden, dass es zu einer Zwangsversteigerung kommt, falls das Darlehen wegen Streitigkeiten nicht mehr bedient werden kann oder sich eine Partei weigert, weiter zu zahlen beziehungsweise es schlicht nicht kann. Mit einem Tilgungswechsel kann die monatliche Rate verändert werden.

Klarer ist die Situation, wenn nur eine Partei den Kredit aufnimmt. Dann spielt es auch keine Rolle, ob das Paar verheiratet ist oder nicht. Doch bei einem gemeinsam aufgenommenen Kredit haften beide für die Schulden – auch nach einer Trennung.

Wie ein Partnerschaftvertrag aussehen kann

Damit es auch bei unverheirateten Paaren nicht zum Desaster kommt, können sie vorab einen Partnerschaftsvertrag abschließen. „Ein Partnerschaftsvertrag erlaubt individuelle Lösungen”, sagt die Familienrechtlerin Maria Demirci aus München.

Wie ein Partnerschaftvertrag aussehen kann, sei pauschal gar nicht beantwortbar, sagt Demirci. „Eine bequeme und beste Lösung an sich gibt es nicht, da es für die beste Lösung bei einem Paar immer zwei verschiedenen Meinungen gibt.” Die Lösung hänge von einigen Faktoren ab: Wer hat zum Beispiel die besseren finanziellen Ressourcen? Gibt es gemeinsame Kinder? Besteht ein Problem mit der Spekulationsteuer?

Wenn eine Partei im Haus wohnen bleibt

„Für manche Paare ist es wirtschaftlich am sinnvollsten, die Immobilie weiter gemeinsam zu halten und weiter vermieten“, schlägt Demirci vor. Mit den Mieteinnahmen könne das Darlehen weiter bedient werden. Diese Lösung sei auch dann sinnvoll, wenn der eine den anderen nicht ausbezahlen kann. Mit Glück gewinne die Immobilie an Wert und ein Verkauf lohne sich sogar richtig einige Jahre nach der Trennung.

„Die wohl einfachste Möglichkeit ist es, das gemeinsame Haus zu verkaufen und den Verkaufserlös gleichermaßen zwischen den Partnern aufzuteilen”, sagt Verbraucherschützer Mai. Wenn einer der beiden auch nach der Trennung in der gemeinsamen Immobilie wohnen bleiben möchte, biete sich eine Ausgleichszahlung an, erklärt Mai. Dabei überschreibe ein Teil dem anderen seinen oder ihren Anteil an der Immobilie. Im Gegenzug dafür erhält er oder sie einen Ausgleich in entsprechender Höhe. Die auszahlende Partei müsse aber im Stande sein, die Summe absehbar aufzubringen.

Eine*r zahlt eine Nutzungsentschädigung

Außerdem könnten die Immobilienkäufer oder -käuferinnen die Vereinbarung treffen, dass eine oder einer von ihnen nach der Trennung in dem Haus oder in der Wohnung bleibt und dem anderen Teil eine Nutzungsentschädigung zahlt, mit dem das Darlehen dann abgelöst wird. „Als Maßstab für deren Höhe gilt die ortsübliche Vergleichsmiete”, sagt Demirci. Das habe den Vorteil, dass ein Teil den Wohnraum hält – etwa um den Kindern das gewohnte Umfeld zu bewahren, und die andere Partei die Immobilie als Eigentümer*in behält.

Um vorzubeugen, dass sich später eine Partei etwa weigert auszuziehen, nicht verkaufen mag oder Schulden hat und dabei noch eine hohe Restschuld besteht, sollten besser alle Eventualitäten notariell begleitet werden, meint Mai. Denn: Vorbeugen ist bekanntlich besser als heile

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