Baufinanzierung erben und vererben

Eine Baufinanzierung begleitet viele 20 bis 30 Jahre und ist daher immer auch Familiensache: Könnte mein Partner/meine Partnerin die monatliche Rate allein zahlen, wenn ein Einkommen ausfällt? Wann sind die Kinder mit der Ausbildung fertig und verdienen eigenes Geld? Wie viel schulde ich der Bank dann noch und wie lange dauert die Rückzahlung? Tipp: Ein Tilgungsplan zeigt die Restschuld während der Zinsbindung Monat für Monat. So kann ganz einfach verglichen werden, ob der Darlehensverlauf zur individuellen Zukunft passt.

Gut, dass bei vielen Banken die Rückzahlung deutlich beschleunigt werden kann: Durch jährliche Sondertilgungen von bis zu 5% der ursprünglichen Darlehenssumme und Änderungen des Tilgungssatzes zwischen 1 und 10% lässt sich die Baufi an die individuelle Zukunft anpassen – etwa, um zum Rentenbeginn schuldenfrei zu sein oder den Kindern eine lastenfreie Immobilie zu hinterlassen.

Ist absehbar, dass Darlehensnehmende zu Lebzeiten nicht alles selbst zurückzahlen können, sollte die Familie Bescheid wissen. Wo sind Kreditverträge und Grundbuchauszüge abgeheftet? Bei welchen Banken bestehen noch Verbindlichkeiten? Eine offene Kommunikation macht später vieles einfacher. Am besten ist auch geklärt, was mit der Immobilie passieren soll und ob die Erbenden die monatliche Rate zahlen können.

Schutz für die Liebsten: Mit einer Risikolebensversicherung oder einer Restschuldversicherung verbleiben im Idealfall später mal keine Schulden. Mehr Infos zum Kredit-Schutz finden Sie hier.

Die Bank sollte mit einer Kopie der Sterbeurkunde zeitnah informiert werden. War der Verstorbene oder die Verstorbene der einzige Darlehensnehmende, kann ein Angehöriger oder eine Angehörige als Ansprechpartner/-in und eine Kontaktadresse für den weiteren Schriftverkehr angegeben werden. Die Bank wird dann schriftlich mitteilen, was sie zur weiteren Abwicklung benötigt.  

Wichtig ist ein Überblick über sämtliches Vermögen und sämtliche Schulden mit den bereits vorliegenden Unterlagen. Solange kein Erbnachweis vorliegt, werden Banken keine detaillierten Auskünfte geben. Auch die Weiterzahlung der Raten muss sichergestellt sein, besonders wenn sich die weitere Abwicklung verzögert.

Schon wenn zwei aufeinanderfolgende Raten nicht gezahlt werden, ist nach vorheriger Mahnung die Kündigung des Darlehens durch die Bank möglich. Wenn keine andere Lösung in Sicht ist, kann die Bank als letzten Schritt die Zwangsversteigerung der Immobilie veranlassen. Dieses Worst-Case-Szenario will auch die Bank vermeiden. Wichtig ist daher, dass Angehörige aktiv an der Klärung des Nachlasses mitwirken.

Im Kreditvertrag steht, wie lange der Sollzins des Darlehens festgelegt ist. Wird das Ende der Zinsbindung verpasst, rutscht das Darlehen in den teureren variablen Sollzins. Eine Verlängerung der Zinsbindung ist im Todesfall erst nach Kontoumschreibung und dann auch nur mit den Unterschriften aller (neuen) Darlehensnehmer/-innen möglich.

Wie auch immer sich die Erbenden entscheiden, mit der Immobilie wurde ein bleibender Wert geschaffen. Entweder die Kinder ziehen ins Elternhaus ein und führen das Darlehen fort – oder sie verkaufen die Immobilie und nutzen den Erlös für ihre persönliche Lebensplanung. Erfolgt der Verkauf umgehend, ist eine Umschreibung des Darlehens oft nicht erforderlich. Wenn die Erbenden die Immobilie weiter nutzen möchten, ist eine Rückzahlung des Darlehens ohne Verkauf am Ende der Zinsbindung möglich.

In der Regel benötigt die Bank entweder ein Testament mit Eröffnungsprotokoll oder einen Erbschein. Das Darlehen wird auf sämtliche Erbenden umgeschrieben. Nach Umschreibung sind die Erbenden reguläre Darlehensnehmer/-innen mit allen Rechten und Pflichten. Sollzins und Zinsbindung bleiben dabei unverändert.

Nur wenn die Immobilie verkauft wird, kann das Darlehen während der Zinsbindung zurückgezahlt werden. Gegebenenfalls fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Der Verkauf der Immobilie ist nur über ein Notariat möglich. Die weitere Abwicklung erfolgt meist direkt zwischen dem Notariat und der Bank. Wenn alles zurückgezahlt ist, wird das Konto geschlossen. Erbende oder verbleibende Darlehensnehmer/-innen sollten der Bank trotzdem eine aktuelle Kontaktadresse mitteilen. So ist der Versand wichtiger Unterlagen gewährleistet.

Oft wird Eltern geraten, die Immobilie bereits zu Lebzeiten auf ihre Kinder zu übertragen. Viele Banken führen das Darlehen trotz des Eigentumswechsels unverändert weiter, die Eltern bleiben also erstmal Darlehensnehmer. Erst zum Ende der Zinsbindung kann das Darlehen dann von den Kindern abgelöst werden.

Grundsätzlich besteht auch im Todesfall nicht automatisch ein Kündigungsrecht für eine bestehende Baufinanzierung. Wird die Immobilie nicht verkauft, ist die Rückzahlung des Darlehens vor Ablauf der Zinsbindung oft nicht möglich. Die Bank kann aber auf Nachfrage einer Rückzahlung zustimmen, zum Beispiel, wenn der Erlös einer Versicherung ausgezahlt wird. Auch in diesem Fall kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen.

Tipp: Ein Sonderkündigungsrecht besteht zehn Jahre nach Vollauszahlung oder Prolongation mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten.