Privatkunden

Eigenbedarfskündigung

Was sollten Mieter beachten?

Wenn plötzlich eine Kündigung wegen Eigenbedarfs in die Wohnung flattert, ist das für viele Mieter ein Schock. Doch nicht immer ist diese Kündigung rechtswirksam – und in manchen Fällen können Mieter sogar Schadensersatz verlangen.

Für wen ist die Anmeldung des Eigenbedarfs möglich?

Immer dann, wenn ein Vermieter die Räume für sich selbst, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts als Wohnung benötigt, kann er dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen. Bei den Familienangehörigen ist zu unterscheiden zwischen nahen Familienangehörigen des Vermieters, zum Beispiel Kinder und Stiefkinder, Eltern und Geschwister, Enkel, Großeltern oder dem Ehepartner und den entfernteren Familienangehörigen des Vermieters, zum Beispiel seine Cousinen und Cousins.

Eine Wohnung für den Eigenbedarf zu benötigen bedeutet nicht, dass ein dringender Bedarf vorliegen muss. Vielmehr reicht es aus, dass der Vermieter ernsthafte, nachvollziehbare und vernünftige Gründe hat, die Wohnung zu nutzen. Eine Notfall-, Mangel- oder Zwangslage muss explizit nicht vorliegen. Bei nahen Familienangehörigen genügt allein die verwandtschaftliche Beziehung.

„Eigenbedarf kann grundsätzlich auch für entferntere Familienangehörige geltend gemacht werden, allerdings muss dann zwischen diesen und dem Vermieter tatsächlich auch eine enge persönliche Beziehung bestehen“, erklärt Stefan Bentrop vom Deutschen Mieterbund.

So hat der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Beschluss vom 03.03.2009, Az. VIII ZR 247/08 entschieden, dass der Wohnbedarf des Schwagers der Vermieterin eine Eigenbedarfskündigung zumindest dann begründen kann, wenn ein besonders enger Kontakt zwischen der Vermieterin und ihrem Schwager besteht. Im dortigen Verfahren hatte die Vermieterin unter anderem dargelegt, dass die Kinder beider Familien regelmäßig miteinander spielen, die Eltern sich wechselseitig bei der Beaufsichtigung der Kinder unterstützen und die Familien regelmäßig ihre Freizeit miteinander verbringen.

Wo hat der Eigenbedarf seine Grenzen?

Nicht immer muss der Mieter im Fall einer Eigenbedarfskündigung aus der Wohnung ausziehen. „Der Mieter kann gegen die Kündigungsgründe Widerspruch einlegen, in dem er darlegt, warum für ihn ein Verbleiben in der Wohnung essentiell ist. Diese Widerspruchsgründe werden dann vom Richter in der Verhandlung gegen die vom Vermieter vorgebrachten Gründe abgewogen“, sagt Anja Franz vom DMB Mieterverein München.

„Der Vermieter muss vernünftige und nachvollziehbare Gründe haben, die Wohnung zurückhaben zu wollen und sein Wunsch darf nicht missbräuchlich sein“, erklärt Stefan Bentrop vom Deutschen Mieterbund. Das könne aber zum Beispiel der Fall sein, wenn die Wohnung für die Person, die einziehen solle, viel zu groß sei oder wenn eine andere frei gewordene und gleich geeignete Wohnung des Vermieters zur Verfügung stehe.

Liegt ein besonderer Härtefall für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushaltes vor, kann er der Kündigung des Vermieters widersprechen. Hierdurch kann er oft erreichen, dass das Mietverhältnis zumindest für einen befristeten Zeitraum fortgesetzt wird. Solche besonderen Härtefallgründe können zum Beispiel Krankheit, hohes Alter oder Schwangerschaft sein.

Was in der Kündigung stehen muss

Damit eine Eigenbedarfskündigung überhaupt wirksam ist, muss sie gewisse formale und inhaltliche Anforderungen erfüllen. Deshalb lohnt es sich, hier genauer hinzuschauen.

  • Die Kündigung muss in Schriftform erfolgen.
  • Sie muss zugegangen sein.
  • Sie muss eine hinreichende Begründung enthalten, warum ein Eigenbedarf besteht. Dazu gehören Angaben zur Person, für die die Wohnung benötigt wird, und warum diese Person Interesse an der Wohnung hat.

Achtung: „Wie ausführlich die Begründung sein muss, kann regional sehr unterschiedlich ausfallen. Je nach Rechtsprechung in den einzelnen Regionen oder Städten reichen schon drei Sätze, die den Eigenbedarf relativ plausibel darstellen“, sagt Anja Franz vom Mieterverein München.

  • Die Kündigung muss von allen Vermietern erklärt werden. Die Kündigung muss gegenüber allen Mietern ausgesprochen werden.
  • Auf das gesetzliche Widerspruchsrecht des Mieters, dessen Form und Frist sollte laut Gesetz im Kündigungsschreiben hingewiesen werden, das ist jedoch nicht zwingend erforderlich. „Wenn der Mieter nicht auf sein Widerspruchsrecht hingewiesen wurde, kann er den Widerspruch auch noch in der ersten mündlichen Verhandlung vorbringen. Die Tatsache, dass auf das Widerspruchsrecht nicht hingewiesen wurde, macht die Kündigung nicht formell unwirksam“, erklärt Anja Franz vom Mieterverein München.

Für Vermieter gelten Kündigungsfristen

Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs gelten für den Vermieter folgende Kündigungsfristen, wobei die Kündigung bis zum dritten Werktag des ersten Monats der Frist erklärt werden muss und nur zum Ablauf eines Monats gekündigt werden kann.

  • Bei einer Mietdauer bis zu fünf Jahren: drei Monate Kündigungsfrist.
  • Ab fünf Jahren: sechs Monate Kündigungsfrist.
  • Ab acht Jahren: neun Monate Kündigungsfrist.
  • Ist die vermietete Wohnung eine von zwei Wohnungen im Haus und der Vermieter bewohnt die andere Wohnung, kann der Vermieter jederzeit kündigen. In einem solchen Fall muss er kein besonderes berechtigtes Interesse nachweisen. Allerdings verlängert sich dann die Kündigungsfrist um drei Monate.

Übrigens: Wurde die Wohnung in Wohneigentum umgewandelt und dann veräußert, kann der Erwerber erst nach einer Frist eine Eigenbedarfskündigung geltend machen. Sie beträgt laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB; Paragraph 577a) drei Jahre. Unter Umständen kann sie auf bis zu zehn Jahre verlängert werden – vorausgesetzt, die ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde ist gefährdet und diese Gebiete sind durch die jeweilige Landesregierung bestimmt.

Vorgetäuschter Eigenbedarf?

Hat der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht, ist die Kündigung unwirksam. Der Mietvertrag besteht fort. Ist der Mieter bereits ausgezogen, kann er Schadensersatz verlangen. Anja Franz vom Mieterverein München erläutert, dass etwa Kosten für den Umzug, die erhöhte Miete oder Maklergebühren geltend gemacht werden können. „Ein Indiz für einen vorgetäuschten Eigenbedarf kann sein, wenn der Vermieter die Wohnung nicht wie angegeben selbst bewohnt, sondern wieder neu vermietet oder verkauft“, erklärt Stefan Bentrop vom Deutschen Mieterbund. Das Problem: Leider lässt sich so ein Fall in der Praxis sehr schwer nachweisen.

Wichtig: „Wenn Mieter den Eindruck haben, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht ist, sollten sie stichhaltige Beweise sammeln. Ein solcher Beweis kann sein, dass die Wohnung auf einer Immobilienplattform schon wieder zur Vermietung angeboten wird, obwohl die jetzigen Mieter noch in dieser wohnen“, sagt Anja Franz vom Mieterverein München.

Checkliste im Falle der Eigenbedarfskündigung

  • Hat der Vermieter alle Formalien beachtet?
  • Hat er die Kündigung nachvollziehbar begründet?
  • Wurden die Kündigungsfristen eingehalten?
  • Gibt es Hinweise darauf, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war?
Autor: ING