Grundstück, Neubau, Notariat:
Was kostet es, ein Haus zu bauen?
Ein Haus bauen kostet Zeit, Nerven und Geld – früh Bescheid zu wissen, hilft: Lesen Sie hier, mit welchen Kosten Sie beim Hausbau rechnen können, vom Grundstück über das Bodengutachten bis zum Notariat. Wer in allen Punkten früh Klarheit hat, baut sein Haus oft zu deutlich geringeren Kosten.
Die wichtigsten Fragen und Antworten
Was kostet ein fertiges Haus?
Jetzt bitte keinen Schreck kriegen – das eigene Haus ist meist die größte Anschaffung im Leben und da kommen schon einige Kosten zusammen. Sie lassen sich in vier Gruppen aufteilen:
Kosten für das Grundstück
Dazu gehören der Kaufpreis für das Grundstück, Notariatskosten, die Grundschuldbestellung, der Grundbucheintrag, die Grunderwerbssteuer sowie ggf. eine Vermittlungsprovision für eine Maklerin oder einen Makler.
Kosten für den Hausbau
Beim Bau des Hauses zahlen Sie für: Bodenplatte oder Keller, Rohbau, Fassade, Dämmung, Dach, Fenster, Türen, Elektrik, Heizung, Sanitärinstallation, Fliesen, Treppe.
Baunebenkosten
Zu den Baunebenkosten gehört alles, was Sie für Baugenehmigung, Bodengutachten, Erschließung, Vermessung und Versicherungen zahlen.
Kosten nach dem Hausbau
Jetzt wird aus dem Bau ein Zuhause – mit Bodenbelägen, Malereiarbeiten, Carport oder Garage, Wegen, Hecken oder Zaun, Terrasse, Rasen und Beeten.
Alles in allem fallen die Kosten für ein fertiges Haus sehr unterschiedlich aus, je nach Lage, Materialauswahl etc.
Wie kann ich Kosten und Steuern sparen?
Eine günstige Baufinanzierung mit niedrigem Zins und hoher Flexibilität beim Zurückzahlen ist eine der wichtigen Möglichkeiten, um beim Hausbau Kosten zu sparen. Seit einigen Jahren sind die Zinsen sehr niedrig, sodass Sie sicher ein prima Angebot finden.
Was die Steuern angeht, gibt es auch ein paar Möglichkeiten, Kosten beim Hausbau zu sparen:
Wenn eine Maklerin oder ein Makler bei der Vermittlung des Grundstücks und auch der Finanzierung hilft, lassen Sie die Rechnung einfach in zwei Teile splitten – die Makler*in-Gebühr können Sie dann als Werbungskosten von der Steuer absetzen.
Bei der Grunderwerbsteuer ist nicht viel zu machen. Davon ausgenommen sind nur Baugrundstücke, die höchstens 2.500 Euro kosten, und Grundstücke, die Sie verschenken.
Wichtig: Wenn der Bauträger (also Architekt*in oder Bauunternehmen) das Grundstück erwirbt, erhöht sich die Steuerzahlung. Das verhindern Sie, indem Sie zwei eigenständige Verträge für den Grundstückskauf und das Bauprojekt abschließen.
Welche Nebenkosten fallen an?
Beim Hausbau gehören auch einige Nebenkosten immer mit dazu, die insgesamt rund 5 bis 15% des Anschaffungspreises (Grundstückskauf plus Hausbaukosten) ausmachen:
- Gebühren für Notar*in: ca. 1,5% des Kaufpreises
- Grundbuchkosten: ca. 1,5% des Kaufpreises
- Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5%, abhängig vom Bundesland
- Vermittlungsprovision für Makler*in: 5,95 bis 7,14% des Kaufpreises
Diese Nebenkosten lassen sich oft nicht über die Baufinanzierung zahlen, sondern Sie machen das mit Ihrem Eigenkapital.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
Berechnet wird die Grunderwerbsteuer immer prozentual vom Kaufpreis. Der Steuersatz variiert von Bundesland zu Bundesland:
- Baden-Württemberg: 5%
- Bayern: 3,5%
- Berlin: 6%
- Brandenburg: 6,5%
- Bremen: 5,5%
- Hamburg: 5,5%
- Hessen: 6%
- Mecklenburg-Vorpommern: 6%
- Niedersachsen: 5%
- Nordrhein-Westfalen: 6,5%
- Rheinland-Pfalz: 5%
- Saarland: 6,5%
- Sachsen: 5,5%
- Sachsen-Anhalt: 5%
- Schleswig-Holstein: 6,5%
- Thüringen: 5%
Stand: Juli 2025
Wer zahlt die Maklerin oder den Makler?
Seit 23.12.2020 gelten bei vielen Immobilienverkäufen neue Regeln, die sich aus dem „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ ergeben:
- Die Käuferin oder der Käufer zahlt die Vermittlungsprovision niemals allein, wenn (auch) die oder der Verkäufer/-in die Vermittlung beauftragt hat.
- Makler*innen, die mit zwei Verträgen sowohl für die verkaufende als auch für die kaufende Seite tätig sind, können eine Vergütung nur von beiden Parteien zu gleichen Teilen verlangen. Hat die Maklerin mit einer Partei vereinbart, unentgeltlich für sie tätig zu sein, kann sie auch der anderen Partei keine Vergütung berechnen.
- Hat nur eine Partei den Makler beauftragt, zahlt sie die ganze Vermittlungsprovision. Vereinbarungen mit dem Ziel, die Kosten an die andere Partei weiterzureichen, sind nur wirksam, wenn die weitergereichten Kosten höchstens 50% der gesamten Provision ausmachen. Auch muss der Auftraggeber nachweisen, dass er seinen Teil gezahlt hat, bevor er von der anderen Partei deren Anteil verlangen kann.
Diese Regelung gilt nur für den Verkauf von Einfamilienhäusern und Wohnungen und nur, wenn die Käufer*innen nicht gewerblich, sondern als Privatpersonen handeln. Aufträge an Makler*innen müssen immer schriftlich erfolgen, z.B. als E-Mail.
Kosten? Kosten? Kostbar! Beim Hausbau alles in Relation sehen
Wer Baukosten rechnet, dem schwirrt manchmal der Kopf: Grundstückskauf, Notariatskosten, Rohbau, Massivhaus, warum gibt’s keine einfache Faustregel für die Kosten des Neubaus? Nun, es klärt sich alles nach und nach, Hauptsache, Sie haben von Anfang an alle Kostenposten für Ihren Hausbau auf dem Radar – und verlieren das Wichtigste nicht aus den Augen: das Zuhause Ihrer Träume! Denn der kostbarste Ort im Leben ist nun mal das Eigenheim und zwar im doppelten Wortsinn. Neben der finanziellen Kostenaufstellung zählt unbedingt auch die Wohnqualität mit dazu und damit Ihr gefühltes Lebensglück. Dass das eigene Zuhause zufriedener macht, haben schon viele Studien gezeigt. Wie kostbar Ihr Haus für Sie ist, wissen nur Sie allein – nehmen Sie Ihr persönliches Wohnglück mit rein in die Rechnung, wenn es um Kosten und Nutzen eines Hausbaus geht!
Wo baue ich mein Haus und was heißt das für die Kosten?
Bei den Baukosten und wo es sich rechnet, ist viel Bewegung drin: Dass schon der Grundstückskauf, aber auch die Baukosten an sich in Metropolen wie Hamburg, München oder Frankfurt am Main deutlich mehr kosten als in mancher Provinz – das hatten wir gerade alle verinnerlicht, doch bleibt das so? Nicht erst seit Corona nimmt die Attraktivität mittelgroßer Städte und des Umlandes für viele Menschen zu: Wer mit seinem Job flexibel ist oder zur Arbeit pendeln kann, rechnet gut durch, wo die Hauskosten vielleicht deutlich geringer sind. Gerade in Zeiten des Homeoffice lassen sich bei Grundstückskauf, Baukosten und Grunderwerbsteuer durch eine überlegte Standortwahl massiv Kosten einsparen.
Kosten beim Hausbau – zusammengefasst
Ganz kurz die wichtigsten Punkte, wenn Sie die Kosten für den Neubau eines Hauses berechnen:
-
Alle Baukosten im Blick haben
Grundstückskauf, Notariat, Baukosten, Nebenkosten – bitte nichts vergessen, dann gibt es keine Überraschungen
-
Schritt für Schritt Kosten senken
Von der Standortwahl für Ihr Zuhause über die Steuerplanung bis zur günstigen Finanzierung lässt sich einiges sparen
Kosten für einen Hausbau im Schnitt
| Grundstückskauf (850 m²), 104 € je m² |
97.800 € |
| + Haus- und Innenausbaukosten (150 m², ohne Keller, Terrasse, Balkon), 1.784 € je m² |
267.600 € |
| + Herrichten und Erschließen | 15.000 € |
| + Außenanlage | 25.000 € |
| + Baunebenkosten (ca. 15% von Grundstückskauf und Haus- und Innenausbaukosten) |
55.000 € |
| + Grundstücksnebenkosten | 10.000 € |
| = Kosten Hausbau insgesamt | 470.400 € |
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Durchschnittswerte Grundstücks- und Bauwertkosten für ein Einfamilienhaus mit 150 m² in Deutschland 2019. Bitte regionale Unterschiede beachten!
