Überraschung am Immobilienmarkt – Torschlusspanik oder Trendwende?

Höhere Zinsen, steigende Immobilienpreise und schwächelndes Verbrauchervertrauen – eigentlich keine guten Vorzeichen für den deutschen Immobilienmarkt. Umso überraschender ist daher, dass das Neugeschäftsvolumen mit Wohnimmobilienkrediten im März auf den höchsten Stand seit 2022 geklettert ist. Doch so eindeutig, wie es auf den ersten Blick scheint, ist das Signal nicht.

Es wäre doch zu schön, um wahr zu sein – ein Energiepreisschock befeuert Inflations- und Zinserhöhungserwartungen, die Kapitalmarktzinsen steigen, und all das hätte überhaupt keinen Effekt auf die Aktivität am deutschen Wohnimmobilienmarkt. Genau diesen Eindruck könnten die März-Daten zum Neugeschäftsvolumen mit Wohnimmobilienkrediten in Deutschland vermitteln. Mit rund 24 Milliarden Euro erreichte es den höchsten Wert seit 2022, im Vergleich zum Vorjahresmonat entspricht das einem Plus von 9 Prozent.

Besonders überraschend ist diese Entwicklung vor dem Hintergrund eines schwachen Jahresstarts. In den ersten beiden Monaten des Jahres hatte sich das Neugeschäftsvolumen im Vorjahresvergleich nämlich noch rückläufig entwickelt. Erst der starke März hat das Gesamtbild für das erste Quartal ins Positive gedreht.

Überraschung durch die Bank weg

Die Ergebnisse des jüngsten Bank Lending Survey der Europäischen Zentralbank (EZB) legen nahe, dass auch deutsche Banken von diesem Ergebnis überrascht gewesen sein dürften. Im ersten Quartal dieses Jahres berichtete zum ersten Mal seit dem Schlussquartal 2023 wieder eine Mehrheit der deutschen Banken von rückläufiger Nachfrage nach Wohnimmobilienkrediten. Unser Chart of the Week zeigt, dass die Treiber des empfundenen Nachfragerückgangs vor allem das schwächere Verbrauchervertrauen sowie das Zinsniveau waren.

Noch zum Jahresende 2025 waren die deutschen Banken mehrheitlich von steigender Nachfrage im ersten Quartal ausgegangen. Kein Wunder, denn zu diesem Zeitpunkt war der Krieg im Nahen Osten nicht absehbar, außerdem standen für die deutsche Wirtschaft insgesamt alle Zeichen auf Erholung.

Vor diesem Hintergrund wirkt das starke März-Ergebnis zunächst widersprüchlich. Auch wenn wir nicht müde werden zu betonen, dass wir keine Neuauflage von 2022 erleben – ein Blick zurück könnte dennoch helfen, die jüngsten Entwicklungen besser einzuordnen.

Der Zinsanstieg, der letztlich die jüngste Leistbarkeitskrise am Immobilienmarkt auslöste, begann bereits im Spätsommer 2021. Allein zwischen diesem Zeitpunkt und Anfang 2022 stiegen die Kapitalmarktzinsen bereits um rund 50 Basispunkte. Der Anstieg der durchschnittlichen Zinsen für Wohnimmobilienkredite fiel mit 8 Basispunkten deutlich weniger stark aus. Und obwohl die Zinsen bis zum Sommer immer weiter in die Höhe kletterten, gab die Nachfrage am Immobilienmarkt zunächst nicht nach.

Ganz im Gegenteil. In den ersten fünf Monaten des Jahres 2022 lag das Neugeschäftsvolumen mit Immobilienkrediten in Deutschland um knapp 15 Prozent höher als im Vorjahr. Klassischer Fall von Torschlusspanik – in Erwartung weiter steigender Zinsen stieg die Nachfrage kurzfristig stark an, bevor sie kurz darauf deutlich einbrach.

Genau so eine Dynamik könnte sich aktuell zumindest andeuten. Der starke März nach zwei schwächeren Monaten zu Jahresbeginn, und das in Anbetracht steigender Kapitalmarktzinsen und erhöhter Unsicherheit, spricht dafür, dass Vorzieheffekte eine Rolle gespielt haben könnten.

Das heißt allerdings nicht zwangsläufig, dass sich die Entwicklung von 2022 vollständig wiederholen muss. Lediglich, dass die starke März-Performance zunächst noch nicht als nachhaltige Trendwende interpretiert werden sollte. Mit Blick auf die kommenden Monate ist eher davon auszugehen, dass steigende Finanzierungskosten und eine belastete Kaufkraft sich wieder stärker im Immobilienmarkt bemerkbar machen werden.

Mittel- und längerfristig dürften dann allerdings, neben besseren Konjunkturaussichten, vor allem strukturelle Treiber wieder stärker in den Vordergrund rücken. Angesichts höherer Energiepreise dürfte die Energieeffizienz von Wohnimmobilien erneut an Bedeutung als Preistreiber gewinnen. Gleichzeitig wird der demographische Wandel die bereits sichtbare Spaltung zwischen Stadt und Land weiter verstärken.