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Mietpreise

Mieterhöhung – was ist zulässig?

Die Mietpreise steigen kontinuierlich an. Doch Mieter müssen längst nicht alle Erhöhungen hinnehmen. Welche Rechte sie haben und welche Grenzen Vermieter einhalten müssen – ein Überblick.

Wer einen Brief vom Vermieter erhält, ahnt oft nichts Gutes. Dabei ist klar geregelt, um wie viel Geld die bestehende Miete höchstens angehoben werden darf. Das gilt übrigens auch für neu abgeschlossene Verträge.

 

Mieterhöhung für die bewohnte Wohnung

Die Summe steht schwarz auf weiß in jedem Mietvertrag und darf im ersten Jahr nach dem Einzug nicht erhöht werden. Ebenso muss die Miete nach einer Erhöhung zwölf Monate lang unverändert bleiben und darf innerhalb von drei Jahren einen rechtlich festgelegten Prozentsatz nicht überschreiten. „In dieser Zeit muss die Kappungsgrenze von 15% beziehungsweise 20% eingehalten werden“, sagt Volker Rastätter, Geschäftsführer des Mietervereins München. Ob 15 oder 20% liegt an der jeweiligen Gemeinde – in sogenannten angespannten Wohnungsmärkten gelten maximal 15%. Außerdem könne keine Erhöhung von heute auf morgen eingefordert werden. „Der Mieter muss mindestens zwei Monate Zeit haben, die Mieterhöhung zu prüfen“, so Rastätter.

Es lohnt sich oft, mit dem Vermieter zu sprechen, auf die dreijährige Kappungsgrenze hinzuweisen und sich gegen die Erhöhung zu wehren. Der Mieterverein-Chef betont: „Der Vermieter darf Mietern nicht kündigen, wenn diese von ihren Rechten Gebrauch machen.“

Staffelmietvertrag – und was danach kommt

Wenn Mieter und Vermieter einen Staffelmietvertrag vereinbaren, muss der Mieter die jährlichen Erhöhungen selbstständig anpassen. Zudem gilt: Der Vermieter darf für die Dauer des Staffelmietvertrags keine zusätzliche Mieterhöhung verlangen. Das gilt ebenso im Fall von Modernisierungen: Der Vermieter darf bei einem Staffelmietvertrag die Kosten nicht umlegen – auch nachträglich nicht. Sobald die Staffelung ausgelaufen ist, geht das Mietverhältnis regulär weiter – ohne dass der Vermieter die nächste „logische“ Staffelmiete einfordern dürfte. Ab jetzt gilt die gesetzliche Regelung von maximal 20% Erhöhung innerhalb von drei Jahren.

Eigentümerwechsel – was passiert mit den Mietverträgen?

Die Immobilie ist verkauft, der neue Vermieter stellt sich vor – und die Mieter fragen sich: Was passiert mit uns? Die Antwort ist einfach: nichts. Der Käufer einer Immobilie übernimmt ohne Wenn und Aber sämtliche Mietverträge zu den bestehenden Konditionen. Eine Art besonderes Mieterhöhungsrecht für neue Eigentümer gibt es nicht.

Nachbesserung bei Mietpreisbremse für Neue Mietverträge

Um den fortwährend steigenden Mieten in den angespannten Wohnungsmärkten der Ballungsräume entgegenzuwirken, wurde zum 1. Juni 2015 die Mietpreisbremse eingeführt. Da sie sich weniger wirksam als erhofft zeigte, hat die Bundesregierung zum 1. Januar 2019 nachgebessert. Aktuell gilt die Mietpreisbremse in 313 deutschen Städten und Gemeinden und gibt in diesen vor, dass die Miete in einem neuen Mietvertrag nicht mehr als 10% über einer ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Ausnahmen sind Neubauten, Sanierungen oder eine Vormiete, die bereits ein Jahr vor Beendigung des letzten Mietverhältnisses schon höher lag.

Damit die Mietpreisbremse für alle anderen Fälle gewährleistet werden kann, gelten vereinfacht zwei Regeln: Für den Mieter wird es leichter, für den Vermieter schwieriger. Verlangt der von dem neuen Mieter eine höhere Miete als ortsüblich, muss er das begründen und belegen.

Der Mieter wiederum soll seine Miete mit dem örtlichen Mietspiegel und vergleichbarem Wohnraum abgleichen können. Solche Mietspiegel dürfen ausschließlich von Städten oder Interessenorganisationen der Mieter und Eigentümer erstellt werden, Mietpreis-Checks auf Internetportalen haben für beide Seiten keine rechtliche Relevanz. Wo keine Mietspiegel vorliegen, können sich sowohl Vermieter als auch Mieter auf drei Vergleichswohnungen beziehen, sofern sie Zugang zu den Daten haben. Auch das Gutachten eines Sachverständigen kann herangezogen werden, kostet allerdings Geld. Die einheitliche und verbreitete Verfügbarkeit von Mietspiegeln soll in einem nächsten Schritt gesetzlich geregelt werden.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Seit 2019 dürfen Vermieter nur noch 8 statt bisher 11% der Kosten für Modernisierungen von ihren Mietern einfordern. Die Mieterhöhung nach einer Modernisierung ist auf drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren begrenzt. Beträgt die reguläre Miete weniger als sieben Euro pro Quadratmeter, dürfen nur zwei Euro zusätzlich berechnet werden.

Der clevere Weg: Auskunftsanspruch

Gerade bei engen Mietmärkten fühlen sich Wohnungssuchende selten in der stärkeren Position. Wer nicht schon vorab auffallen möchte, kann den Mietvertrag unterschreiben und sich anschließend auf seinen Auskunftsanspruch berufen. Vermieter sind gesetzlich verpflichtet, dem neuen Mieter offenzulegen, wie viel der Vormieter bezahlt hat. Wenn keine umfassende Modernisierung oder in die Höhe explodierte Vergleichsmieten vorliegen, kann schriftlich eine Rüge ausgesprochen werden, in der das Absenken auf das ortsübliche Niveau für die künftigen Mietzahlungen verlangt wird. So hat es das Amtsgericht Neukölln in Berlin entschieden (Az.: 11 C 414/15). „Mieter sollten daher zeitnah überprüfen, ob die Miethöhe stimmt“, rät der Mieterverein München, zumal die Forderung nach einer geringeren Miete erst ab dem Zeitpunkt der Rüge gilt. 

Artikel aktualisiert am 26.04.2019

Autor: ING