Als Privatanleger in eine Pflegeimmobilie investieren, ja oder nein?

Welche Vorteile dies hat und welche Risiken lauern

Eine Pflegeimmobilie als Investment für Privatanlegerinnen und -anleger – auf den ersten Blick hat das Charme. Schließlich ist der Bedarf an solchen Wohnobjekten hoch. Und er dürfte weiter wachsen, denn in Deutschland wohnen immer mehr ältere Menschen.

In Zahlen: Das Statistische Bundesamt geht davon aus, dass die Altersgruppe 67+ bis zum Jahr 2035 um 22% auf voraussichtlich 20 Millionen anwächst.

Nicht auszuschließen ist also, dass der Bedarf an Wohnungen in Pflegeheimen zunimmt. Lange Zeit standen solche Objekte im Fokus von Großinvestoren. Inzwischen hat sich das geändert: Immer häufiger werden nach Angaben von Stiftung Warentest Pflegeheime wie reguläre Wohnhäuser in Eigentumswohnungen aufgeteilt und einzeln an Privatanleger verkauft. „Anleger können sich so für 150.000 Euro bis 300.000 Euro in ein Pflegeheim einkaufen“, erklären die Fachleute von Stiftung Warentest. Und vielleicht eines Tages etwa im Alter selbst dort einziehen.

Wie Anlegern eine Pflegeimmobilie schmackhaft gemacht wird

Anbieter von Pflegeimmobilien locken Privatanlegerinnen und –anleger mit diesen Versprechen:

  • Sicher angelegtes Geld bei guter Rendite.
  • Der Betreiber des Pflegeheims pachtet alle Wohnungen, zahlt dafür Miete und kommt für alle Betriebskosten sowie einen Teil der Instandhaltung auf.
  • Der Pachtvertrag läuft zumeist langfristig mit einer Dauer von 20 bis 25 Jahren.

Welche Vorteile das Investment haben kann

Unter dem Strich kann sich das für Anleger und Anlegerinnen rechnen. Sie können mit Renditen kalkulieren, die laut der SdK Schutzgemeinschaft der Kapitalanleger bei bis zu 4,5% pro Jahr liegen. Was ebenfalls für ein Investment in eine Pflegeimmobilie spricht:

  • Steht die Pflegeimmobilie vorübergehend leer, zahlt der Betreiber zumeist weiter Miete.
  • Der Verwaltungsaufwand für Privatanleger ist in aller Regel gering.
  • Pflegeimmobilien sind im Gegensatz zu Wohn- und Gewerbeimmobilien wenig von der Konjunkturlage abhängig. Der Grund: Die Nachfrage nach Pflegeobjekten wird wegen des demografischen Wandels noch stärker steigen.

Pflegeimmobilien-Investment geht mit vielfach höheren Risiken einher

Doch was zunächst vielversprechend klingt, sollten sich Privatanlegerinnen und Privatanleger gut überlegen. „Pflegeimmobilien bringen oft vielfach höhere Risiken mit sich als etwa Eigentumswohnungen“, sagt Daniel Bauer, Vorstandsvorsitzender der SdK Schutzgemeinschaft der Kapitalanleger.

Die Insolvenz des Betreibers sieht Bauer als das größte Risiko. Dass ein neuer Betreiber gefunden wird, ist zwar wahrscheinlich – aber es kann dauern. In der Zwischenzeit hat der Anleger oder die Anlegerin Mietausfälle. „Zu bedenken ist, dass eine Pflegeimmobilie ein Spezialobjekt ist, das mal nicht so eben in ein Hotel oder dergleichen umgewidmet werden kann“, erklärt Bauer.

Weitere Risiken:

  • Modernisierungsarbeiten: Wer im Besitz einer Pflegeimmobilie ist, muss damit rechnen, noch einmal Geld investieren zu müssen. Beispielsweise wenn der energetische Standard in dem Objekt niedrig ist. Weil Gemeinschaftsräume stark beansprucht werden, müssen sie unter Umständen renoviert werden.
  • Instandhaltungskosten: „Nicht selten sind Instandhaltungskosten unseriös kalkuliert, weshalb wir oft von einem Kauf abgeraten haben“, sagt Daniel Bauer. Sind Instandhaltungskosten zu niedrig angesetzt, bleibt Eigentümerinnen und Eigentümern keine andere Wahl, als in naher oder ferner Zukunft kräftig nachzuzahlen.
  • Standortwahl: Gibt es zum Beispiel keine Apotheken oder Aufenthaltsmöglichkeiten im Grünen, ist die Lage für Senioren und Pflegebedürftige unvorteilhaft. Eine einstmals gute Lage kann so unvorhersehbar ins Gegenteil rutschen.

Worauf Sie vor dem Kauf achten sollten

Wer sich ungeachtet der Risiken für den Kauf einer Pflegeimmobilie entscheidet, sollte also vor allem, wie bei allen Immobilien, auf die Lage achten. Außerdem:

  • Bedarf ausloten: Recherchieren Sie, ob es in der Region, in der Sie den Kauf einer Pflegeimmobilie erwägen, überhaupt einen Bedarf an Pflegeplätzen gibt. Betreiber haben dafür in der Regel Analysen erstellt. Fordern Sie sie an und prüfen Sie, ob Ihnen das Geschriebene plausibel erscheint.
  • Sich über den Betreiber informieren: Machen Sie sich beispielsweise übers Internet schlau, wer der Betreiber ist. Seit wann ist er am Markt aktiv? Je länger, desto höher die Wahrscheinlichkeit, dass er erfolgreich wirtschaftet und über Erfahrungen verfügt.
  • Kritisch sein: Lässt sich die Einrichtung aufgrund ihrer Größe effektiv betreiben? Liegt die Zahl der Plätze in dem Heim unter 100, sollten Sie skeptisch sein – das Ganze könnte für den Betreiber wenig profitabel sein.
  • Sich beraten lassen: Pflegeimmobilien finden Interessierte im Internet über diverse Portale oder ganz klassisch über einen Immobilienmakler vor Ort. Lassen Sie sich beraten, bevor Sie eine Unterschrift unter einem Kaufvertrag setzen. Zum Beispiel bei einem Rechtsanwalt oder etwa auch bei der SdK Schutzgemeinschaft der Kapitalanleger.
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