Finanzfrage des Monats

Zu welchem Anteil darf der Balkon zur Wohnfläche zählen? | 13.11.2019

Balkongröße anrechnen

Fakt ist: Der Balkon ist ein Teil der Wohnung. Doch komplett gehört er nicht zur Wohnfläche, sondern nur anteilig – zu welchem, das klären wir in unserer neuen Ausgabe der „Finanzfrage des Monats“.

Auch diesen Monat widmen wir uns für Sie wieder einer Finanzfrage. Dieses Mal wollen wir wissen, ob es stimmt, dass nicht die Hälfte, sondern nur ein Viertel der Balkongröße auf die Wohnfläche angerechnet werden darf. Die Antwort lautet: Das kommt (wie immer) darauf an.
 
Zunächst einmal: Wie hoch die Miete einer Immobilie ist, hängt in der Regel von der Größe der Wohnfläche ab. Diese Quadratmeterzahl ist im Mietvertrag festgehalten. Die Wohnfläche spielt ebenfalls eine Rolle, wenn der Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen will. Zudem ist die Wohnfläche bei der Umlage von Betriebskosten die Berechnungsgrundlage.
 
Was aber zählt überhaupt zur Wohnfläche? Das sind:
Alle Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören – also sämtliche Zimmer einschließlich Küche, Bad und Gäste-WC.Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche Räume, sofern sie nach allen Seiten geschlossen sind. „Schwimmbäder und nicht beheizbare Wintergärten, die von mehreren Wohnparteien genutzt werden, sind mit 50% ihrer Maße zu berücksichtigen“, sagt der Justitiar des Immobilienverbands Deutschland IVD, Christian Osthus.
 
Nicht in die Wohnraumberechnung einfließen dürfen sogenannte Zubehörräume. Das sind etwa:

  • Abstellkammern
  • Bodenräume
  • Dachböden
  • Heizungs- und Kellerräume
  • Waschküchen

Und was ist nun mit Balkon, Terrasse oder Loggia?

Das regelt die Wohnflächenverordnung (WoFIV), die seit 2004 gilt. Nach Paragraph 4 Nr. 4 WoFIV dürfen die Grundflächen von „Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte in die Berechnung der Wohnfläche einfließen.“ Osthus erklärt: „Das bedeutet, dass Immobilien-Eigentümer einen Balkon grundsätzlich nur zu einem Viertel zur Wohnfläche hinzurechnen dürfen.“
 
Aber: Bei Mietverträgen, die vor dem 1. Januar 2004 abgeschlossen wurden, gilt die sogenannte II. Berechnungsverordnung. Danach darf die Hälfte der Balkongröße auf die Wohnfläche angerechnet werden.
 
Und: Keine Regel ohne Ausnahme. Ob ein Balkon zu einem Viertel oder zur Hälfte in die Wohnflächenberechnung einfließt, hängt auch von der jeweiligen Stadt oder dem Kreis ab, in der sich die Immobilie befindet. Es kann sein, dass eine bestimmte Berechnungsmethode auf Basis eines bestimmten Regelwerks ortsüblich ist, nämlich entweder

  • die Wohnflächenverordnung (ein Viertel der Wohnfläche),
  • die II. Berechnungsverordnung (die Hälfte der Balkonfläche),
  • die DIN 283 (ein Viertel der Balkonfläche) oder
  • die DIN 277 (die Hälfte der Balkonfläche).

Nachfragen, welches Regelwerk ortsüblich ist

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH; Az: VIII ZR 33/18 vom 17.4.2019) kann sich eine andere ortsübliche Berechnungsmethode aber nur ergeben, wenn es in einer bestimmten Stadt allgemein zur Sitte geworden ist, ein bestimmtes Regelwerk anzuwenden. Es reiche nicht aus, wenn Vermieter oder große Teile der Vermieter etwa das Regelwerk „Wohnflächenverordnung“ falsch anwenden oder mit anderen Regelwerken wie etwa der II. Berechnungsverordnung oder DIN-Vorschriften vermengen würden.
 
Wer als Mieter oder Vermieter wissen möchte, welches Regelwerk im Einzelfall ortsüblich ist, kann sich an die Stadt, an die örtliche Niederlassung des Eigentümerverbands Haus & Grund, an einen Mieterverein oder an den IVD wenden.

Nachmessen der Wohnfläche kann sich lohnen

Für Mieter kann sich ein Nachmessen der Wohnfläche lohnen. Gibt es eine Differenz von mehr als 10% zwischen der Größe, die im Mietvertrag steht, und der aktuell gemessenen Größe, ist dies ein Mangel. Der Mieter kann in dem Fall die Miete mindern. Das ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (Paragraph 536, Absatz 1) geregelt. Der Mieter kann zudem vom Vermieter fordern, dass er zu viel gezahlte Miete zurückerstattet. Umgekehrt gilt: Hat der Vermieter sich bei der Wohnfläche zugunsten des Mieters verrechnet, kann er die Miete erhöhen.
 
Ein Beispiel: Laut Mietvertrag liegt die Wohnfläche einer Immobilie bei 100%. Tatsächlich umfasst aber die Wohnfläche 110%. Weichen die Größen im Toleranzbereich von plus/minus 10% ab, wirkt sich das auf die vertraglich vereinbarte Miethöhe nicht aus.

Autor: ING


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Kommentare (11)


Kommentare

Nasferatu

26.11.2019

Wie funktioniert das bei Schrägen?


Nachmessen der Wohnfläche

20.11.2019

ich erlaube mir den Hinweis, dass gemäß etwas älterer und auch aktueller Rechtsprechung kein Mangel oder gar Betrug vorliegt, wenn per Mietvertrag bis zu 25% mehr Wohnfläche angegeben und berechnet wird, als tatsächlich vorhanden ist. Diese Rechtsprechung wird zwar als abseits vom gesunden Menschverstand bezeichnet, sie wird aber von vielen Vermietern konsequent ausgenutzt.
Deshalb ist es auch verbreitet üblich jene Interessenten, die die Wohnfläche nachmessen wollen, sofort weg zu schicken.


ING

18.11.2019

Hallo Klausepaul, die seit 2004 gültige Wohnflächenverordnung bezieht sich auf Balkone, Loggien, Dachgärten und auch Terrassen. Für detaillierte Informationen klicken Sie gerne einmal auf den oben im Artikel enthaltenen Link. Viele Grüße, Ihr Social Media Team


ING

18.11.2019

Hallo Herr Dr. Mai, wir bieten natürlich auch Immobilienfinanzierungen an! Am besten wenden Sie sich einmal direkt an unsere Kollegen aus der Kundenbetreuung - montags bis freitags von 8 bis 18 Uhr sowie samstags von 9 bis 15 Uhr unter der 069 / 50 500 109. Viele Grüße, Ihr Social Media Team


Me

17.11.2019

genauer gesagt: "Nicht in die Wohnraumberechnung einfließen dürfen sogenannte Zubehörräume [AUSSERHALB der Wohnung]."


Michael Walter

16.11.2019

Die Wohnfläche wird immer in "Quadratmetern" gemessen, kann also niemals 110 "Prozent" betragen.


Klausepaul

16.11.2019

Gilt das analog für Terrasse ?


M W

15.11.2019

Die obigen Ausführungen betreffen das Vertragsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter ( Eigentümer ) .
Wie ist das aber bei WEG's zwischen Eigentümer und der Verwaltung ?
Es werden ja für die halbe Balkonfläche auch Nebenkosten erhoben sowie Instandhaltungsrücklage .?
Ist die Anwendung der Regelung hier übertragbar ?
Oder kommt es evtl. auf das Baujahr ( Erstbezug ) des Gebäudes an ?


Dr. Ivo Mai

15.11.2019

Guten Abend, ich möchte eine Immobilie erwerben hier in der Nähe meines Wohnortes. Machen Sie so etwas auch? Schönes Wochenende aus dem Havelland


Balkon-Regel

14.11.2019

Über Wohnungsmieten wird zZt ja viel diskutiert; das mit der anteiligen Einrechnung sollte bei neuen Verträgen bundesweit einheitlich geregelt werden. Wo liegt das Problem? Gesetzvorlage, Aussprache, abstimmen, verkünden, fertig.


Ingenieur

14.11.2019

Korrekturhinweis: Die DIN 277 gibt keine anteilige Flächenanrechnung vor, weder in der aktuell gültigen Normenversion von 2016, noch in den veralteten (d.h. zurückgezogenen) Versionen von 2005 oder 1987. Die Angabe aus dem Text "DIN 277 (die Hälfte der Balkonfläche)" ist daher unkorrekt.

Was man vielleicht auch im Text erwähnen sollte: Die DIN 283 ist mittlerweile ebenfalls veraltet (d.h. zurückgezogen) und höchstens für entsprechend alte Vertragsverhältnisse relevant.